建外SOHO西區業主重掌小區命運
“國貿的地段、經適房的品質、寫字樓的物業費、廉租房的租金”——這是建外SOHO西區業主自嘲的一段“順口溜”。
不過，建外SOHO西區業主決心改變這種現象。經過歷時1年的籌備運作，SOHO西區業主沖破重重阻礙，最終“掌控”了小區的命運。
掌控自己命運之后，業主究竟應該干什么？業委會的職責究竟是什么？用SOHO西區業委會的形象比喻是，不僅要“給潘石屹擦屁股”，還要打造新的SOHO社區——整體經營SOHO西區、建立西區總部、提升自身物業的價值。
那么，被打散分割的零散物業能否成功整合？建外SOHO西區的實踐能否成為北京商業物業一個“范本”？業主、業委會在社區民主管理中能否擔當其本身的真正職責？
業主重掌小區命運
“前門拒狼、后門入虎”，這是當前很多小區業委會的痛苦經歷，一次次更換物業卻發現新物業甚至還不如老物業。那么，SOHO西區憑什么掌控自己小區的未來命運？
上周，建外SOHO西區剛剛順利實施了新老物業交接。
記者注意到，這次新老物業交接，不僅沒有發生以往媒體報道常見的“對抗”場面，而且創造了北京的多個先例：
“首先是在第三方評估公司的參與和見證下，新的城建物業與原來的港鐵物業平穩交接。”業委會主任李曉明主任告訴記者。
李曉明說，第三方評估的引入，是這次順利交接的一個特點。去年10月1日，北京市發布《北京市物業服務第三方評估監理管理辦法》，這次交接業委會就邀請了第三方評估公司參與，從市住建委專家庫“搖號”選出專業人士進行查驗評估。
此外，小區管理首次實行“雙章管理”。
什么是雙章管理？這與北京其他小區有什么不同？
“小區物業管理所有事宜，物業公司單方蓋章無效。”李曉明解釋說，須由物業公司和業委會同時蓋兩枚公章，這在北京的小區管理中尚屬首創。
例如，物業費的收取，由業委會委托物業公司代收，而對酬金制項目外費用的開支，實行雙章管理，每季度公布財務賬務。
在“雙章管理”的基礎上，凡屬物業公司與小區外簽訂合同，一律實施三章管理。此外，為保證對物業公司服務質量的監督，請第三方評估每季度對物業服務情況進行管理評估。
在公共部分收益的核心問題上，實行物業公司與業主的“五五分成”，即小區電梯廣告費、停車費等收益按照50%比50%分配。更值得注意的是，SOHO西區業主對這筆“紅包”的用途作出了明確規定：獲得的收益用于小區商業開發建設、補充大修基金不足。
“為什么不像有的小區發油發米？”記者問。
“小區公共區域的收益，理應歸全體業主，但不應該是一分了之，而需要考慮到小區未來物業價值的維護和提升。”業委會負責人表示。
被開發商忽悠了7年
一說起買房投資，對很多SOHO西區的業主來說，都有一段慘痛的教訓。
“買房一定要追開發商。人品和樓品一樣。開發商如果太算計，這樓就不成。”SOHO西區13號樓業主劉先生用自己7年的投資虧損經歷悟到了這么一個“真理”。
在劉先生看來，他是眾多被開發商“忽悠”的業主之一。
“和一般人想象得不一樣，這里根本不像住宅那么火。”劉先生告訴記者，他是2003年年底投資，537平方米復式商業房，貸了1000多萬。商鋪從一開始就空置了兩年，“光有人打聽，沒人租。”
“我買富力城的房子，買的時候一平方米八千，現在四萬八了。可SOHO西區的房子，1.8萬元一平方米買的，現在2萬多一點兒想賣都沒人接手。”說起自己的投資，劉先生一臉的后悔。
另一位西區10號樓的業主王先生說，他的3層187平方米的商鋪，租金每月才2萬多元。可剛租幾個月，承租方就要求降房租。
“對方為一家美容公司，說經營不好，想撤。我怕走了，就答應了，降了15%。”可后來，美容院還是拖欠房租，甚至有時就不給。“偶爾對付著給個三五千。”王先生說，“每月租金還不夠還利息，之前所有美好的愿望都成了泡影。”
“別人都說，這樣的租戶直接撅出去得了，可你不知道，這一空就兩年，都空怕了。”王先生直搖頭嘆氣。
和前兩位經歷相似，孫女士告訴記者，自己也是2003年買、2005年初收的房，隨后3年就沒租出去。“很多業主一年折騰七八遍，幾個月就退租。比如開餐飲的發現照辦不下來，做其他的又沒有客源，生意冷清，不斷地找商戶，不斷空置……”
“我的商鋪是240多平方米，總價才440多萬，確實感覺不貴，可就是掙不著錢。貸了200多萬，砸了進去，每年賠8萬物業費，加上銀行按揭，每年掏出去36萬。”孫女士感慨說，幸虧買房時留了些閑錢，要不連貸款都還不上了。
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