零售商業下滑減緩 寫字樓自持物業逐漸顯現
2010年第四季度重慶房地產市場表現平穩。在嚴厲的房地產調控政策下，重慶市商品房銷售面積及銷售金額雖然增速放緩，但是仍然保持穩定的上揚趨勢，房地產開發投資平穩增長。根據官方數據統計，1-11月，重慶市全市商品房銷售面積及銷售額分別同比增長8.6%和29.9%;重慶市共完成房地產開發投資1380.16億元，同比增長32.8%.根據世邦魏理仕的統計顯示，2010年第四季度重慶優質寫字樓及高檔住宅物業的租金均出現小幅上漲。而優質零售物業市場也較上季度明顯減緩了下滑的趨勢，空置率僅出現了小幅的上揚。展望2011年，重慶房地產市場將有較大體量的物業供應入市，對市場的吸納造成一定壓力；與此同時重慶房地產市場也在經歷一個自我調整和升級換代的過程，新增的優質物業將促進整個市場的平穩發展。
優質寫字樓
2010年第四季度重慶優質寫字樓市場表現有所分化，租金和空置率均出現小幅上漲。第四季度，在北部新區有兩棟共124,000平米的甲級寫字樓供應入市，一定程度上緩解了長期以來市場上對優質寫字樓特別是甲級寫字樓的需求。其中一棟優質寫字樓屬于業主自持物業，另一棟大部分也是以整層形式銷售，特別以貿易，服務及金融行業租戶為代表的自用型客戶居多，因此新交付使用的兩棟寫字樓去化情況良好，業主對租金報價也有較高的期望，使得優質寫字樓平均租金環比小幅上漲1.0%至人民幣每月每平米62.8元，保持了上個季度的回升趨勢。但是由于新增寫字樓臨近年末入市，因此短期內兩個新增項目推高了整個優質寫字樓市場的空置率2.2個百分點至19.0%.
回顧重慶2010年優質寫字樓市場，整體表現較2009年有較大的提升。這一方面來源于市場對優質寫字樓的持續增長的需求，特別在兩江新區有利政策的頒布以后，各外地外資企業均加快了入渝腳步。與此同時市場上現有寫字樓物業條件較為陳舊，相當一部分租戶均有辦公環境升級擴大的需求。另一方面，2010年重慶僅有三棟優質寫字樓供應入市，其中兩棟甲級寫字樓還在年末供應，因此2010年優質寫字樓的供應并沒有完全釋放市場上的需求，優質寫字樓平均租金增幅明顯。在銷售市場方面，2010年入市銷售的寫字樓均占據了較好的地段并擁有相對優質的物業條件，加上投資者和開發商對重慶市場的樂觀預計，因此大幅推高了重慶優質寫字樓的銷售價格。
根據世邦魏理仕的統計，2011年市場將有約600,000平米優質寫字樓供應入市。新增入市的項目盡管大多數仍然以散售為主，但是整層，多層銷售及自持物業的項目開始逐漸顯現，這將帶動重慶優質寫字樓市場的升級換代和逐漸成熟，并在一定程度上釋放市場對優質寫字樓的需求。然而世邦魏理仕認為，2011年盡管市場對優質寫字樓的吸納量較大，但是整個市場的空置率仍然會面臨較大的挑戰。
優質零售物業市場
2011年第四季度重慶優質零售物業市場明顯減緩了下滑趨勢，首層租金環比下滑2.0%至人民幣每天每平米22.9元。本季度共有115,000平米總量的兩個購物中心項目供應入市。一個是位于沙坪壩的煌華新紀元，該項目成為沙坪壩體量最大的一個一站式購物中心，并首次成功將西班牙時尚服裝品牌ZARA引入重慶市場。該項目在給沙坪壩傳統商圈擴容的同時也在一定程度上提升了該商圈的零售物業檔次。另一個新增項目協信中心星光68購物中心位于觀音橋商圈，該項目定位較高端，成功引入Gucci等奢侈品牌，使得觀音橋商圈優質零售物業更加多元化。同時，兩個新增項目均為購物中心，招商情況也較為理想，開業即有75%以上的入駐率，這標志著重慶優質零售物業市場開始進入一個新的時期，購物中心將逐步取代百貨商場成為零售的主流業態。由于新增供應的原因，整個市場優質零售物業空置率環比小幅上漲0.2個百分點至14.5%.
回顧2010年，重慶優質零售物業經歷了自我調整升級的一年。解放碑商圈以美美百貨的歇業調整為代表，進行高端零售物業的調整和升級；觀音橋商圈則以時尚潮流的北城天街以及高端奢侈的協信中心星光68購物中心為代表，呈現出多元化發展的趨勢；沙坪壩商圈和南坪商圈均出現了較大體量的新增商業項目，對各自商圈的零售物業起到了較大的帶動作用；而楊家坪商圈西城天街新館的升級也反映了優質零售物業市場從百貨業態往購物中心業態轉變的趨勢。
2011年將有約545,000平米的大體量優質零售物業供應入市，而購物中心項目占了大部分比例。未來一年將有更多的流行品牌開始加快在重慶的布局，同時現有物業的持續調整和升級換代將會使得優質零售物業市場租金保持穩定。
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