連逃三劫門檻降低 商業地產投資“被”升溫
繼2010年4月及9月兩輪調控后的第三輪調控，日前“新國八條”再次出臺。第三輪樓市調控的所有措施依然聚焦住宅市場的價格過快上漲問題。而商業地產則因為未受到調控波及，反而會出現類似第二輪調控后的再次升溫。特別是二套房的首付比率已經超過商業地產的水平，客觀上將造成客戶選擇商業地產項目。
調控令商業地產
不降反漲
在經歷了去年的兩輪調控后，商業地產與住宅市場走出全完不同的路線。在9·29二次調控后，北京商業單元總成交比2009年同期上漲了5.2%，而住宅成交量則明顯下調了28.6%。
面對地產調控，商業地產為何卻逆勢走強，這主要是由于連續多年的調控政策均為涉及到商業地產領域，自去年4月以來的住宅調控系列政策非常明顯地抑制了投機及投資需求，使得住宅市場出現了明顯的下調，特別是針對住宅的限購使得住宅成交量下調了近三成。而商業地產享受貸款首付五成、利率1.1倍的政策，而且不限貸款套數。
同時多年來，北京商業地產的價值一直被低估，例如在朝陽門等二環內熱點區域的部分寫字樓的價格僅相當于通州的住宅價格，使得商業地產價格基本沒有泡沫，成為了最近部分投資者的首選。同時在回報率上，目前北京住宅租售比已經超過1：500以上，商業地產的出租回報率在1：300左右，比較高的回報率也使得最近考慮價值投資的購房者更多考慮商業地產。
此外，商業立項改成住宅的現象比較多見，相比住宅的高價，同區域的商業地產部分價格甚至不足住宅的六成，這使得可以改住的商業地產受到最近投資市場的關注。例如，在今年1月份入市的琥珀中心項目，其位于回龍觀區域內，辦公部分的售價不到1.4萬元/平方米，遠遠低于區域內的住宅價格，目前銷售率已經達到了60%，遠遠高于同期入市的住宅項目。
加強版限購
促商業地產升溫
地產開發分為三個階段：初段是住宅開發，第二個階段是商業開發，第三個階段是地產服務業。顯然，目前中國地產業已進入第二階段。住宅開發暴利正在逐漸退去。在第三輪調控中針對第二套住宅購房者需要支付六成以上的首付，甚至超過了商業地產的要求。這將使得原來住宅市場中的部分投資需要轉移到商業地產領域。
北京中原地產分析認為，“國八條”的出臺，將使今年投資住宅的機會更少，勢必使商業地產市場增加很多投資者。特別是原來一直認為的商業地產投資門檻高的影響因為樓市調控對住宅的限制而逐漸消失。
北京商業地產的熱點與其他城市集中在商鋪不同的是，主要集中在一些可以居住的商業立項項目。這類商業項目兼顧了住宅的居住屬性和商業地產的投資屬性。而且并沒有受到2009年以來房價過快上漲的過分影響，預計這部分市場將在今年有明顯的升溫可能。另外，部分成熟社區的社區商鋪、裙樓商鋪在今年也有可能明顯升溫。特別是2010年年底郊區幾條新開地鐵線區域的商鋪可能因為入住人群的迅速增加而出現價值的升高。
同時，從近期土地成交情況來看，自4月房地產調控政策出臺之后，商辦用地成交比重逐步上升。根據中原統計的12個大中城市土地成交數據顯示，商辦用地成交宗數比重由4月的25%上升到二次調控后的近四成。另外，商業和辦公樓開發投資額占整體開發投資額的比重也呈現出逐步回升的態勢。近期北京出讓的地塊大部分為商業屬性，其中以去年12月份出讓的CBD中服地塊尤為引人注目。
没有评论:
发表评论