連鎖品牌擴張取道商業地產 進軍二三線城市
商業地產與連鎖品牌的精密戰略合作，成為雙方的共同訴求：一方面，商業地產快速發展，急需知名成熟的商業品牌幫助提升商業經營氛圍；另一方面，商業品牌也可以通過商業地產完成快速擴張。
井噴的商業地產是連鎖品牌擴張的重要平臺。
中華兩岸連鎖經營協會理事長王國安近日帶領眾多臺灣知名連鎖品牌商家會見了內地百余家商業地產開發商。
“未來五年將有大量臺灣商業品牌‘登陸’發展，大陸品牌也將赴臺投資進行兩岸布局，這無疑將為兩岸商業地產帶來巨大需求與商機。”王國安認為。
“井噴”之后的需求
越來越多住宅開發商轉型將引來商業地產的井噴。在業內看來，井噴之后的商業地產如何能真正做活，是轉型之后的開發商面臨的一個重要問題。
在王國安看來，“未來商業地產被開發商視為投資的熱點，而商業地產想要更好更快地發展，則離不開連鎖品牌的大力支持，連鎖品牌能夠幫助開發商做活商業地產項目。”
王國安近日將中華兩岸連鎖經營協會下的眾多知名連鎖品牌召集起來，組織了“第一屆中國百大商業地產與兩岸品牌合作論壇”,希望能夠為商業地產與兩岸品牌之間的合作提供機會。
值得注意的是，開發商紛紛進軍商業地產，各大房企精心布局的商業地產規模也將逐一呈現出來。如保利集團計劃到2012年，商業地產方面的投資要占總投資額的30%,并持有部分核心地段的高品質物業。
龍湖地產也進軍百貨業淘金，旗下一些大型綜合項目的商業部分將由龍湖自主招商并運營。在未來5至7年內，龍湖投資性商業物業可持有面積計劃達到200萬平方米，預計占整體土地儲備量的15%左右。
首創置業將在未來三年內預計投資300億元，走與產業相結合的住宅產業綜合體道路。金地今年的土地投入計劃中，就有20%的資金會投向商業項目。遠洋地產成立了新的商業地產事業部，并預計到2015年，遠洋地產在商業地產領域將達到百億元的經營目標。
王國安強調，“商業地產井噴對于連鎖品牌的擴張同樣有好處。因為商業地產的持續走俏也必將為商業品牌發展提供更多的市場空間和戰略支持，從而促進兩岸連鎖品牌四處開花。”
捆綁進軍二三線城市
二三線城市成為商業地產的主戰場，連鎖品牌也將與商業地產以捆綁的方式進軍二三線城市。
這對于雙方來說是共贏。因為二三線城市的商業發展還處于初級階段，甚至有些城市還存在老式的國營百貨，沒有一家集購物、休閑和娛樂為一體的現代化的Shopping Mall.從人口數量來看，很多二線城市的人口超過700萬人，三線城市的人口也在百萬，商業需求大、購買力強。
上海鵬欣集團總裁姜雷表示，商業地產未來在中國有廣闊的發展空間。以鵬欣旗下比較完整的城市綜合體項目水游城為例，有兩個標準：一是區域人口達到100萬人，二是GDP達到1000億元，目前符合條件的城市有120個。
“鵬欣計劃未來五年打造100個水游城，目前已經簽約或在建的有20個。”姜雷強調，“商業地產發展需要與連鎖品牌進行戰略合作，不能東找一個西找一個。希望商業地產與連鎖品牌能夠從投資角度、經營角度進行全面合作，而不僅僅是簡單的經驗方面的合作。”
味千拉面董事長潘慰指出，品牌連鎖與商業地產開發商達成戰略合作非常重要。商業地產開發商在全國范圍內進行開發，與它們合作有利于連鎖品牌進行快速擴張。目前來自二三線的眾多商業地產開發商都表現出了與味千拉面強烈的合作意向。
達芙妮董事長陳英杰表示，未來連鎖品牌將進入與商業地產開發商一起擴張和發展的階段。原來單一品牌進駐一個完全陌生的地區是非常困難的，而與地產商達成戰略合作，則相對容易。通過雙方共同創造平臺，各盡其能的合作模式，更利于雙方共同發展。
有意購買商業地產
連鎖品牌迫于租金上漲的壓力，日益表現出強烈的購買商業地產的意圖。
鋪面租金讓達芙妮董事長陳英杰感到了壓力，他介紹，目前達芙妮在全國有5000多家門店，去年付給房東的租金大約有15億元，平均一家門店的租金每年要30多萬元。最便宜的店面租金每年要10萬元，最貴的一家門店租金達到了900多萬元。
“每年租金都會漲，有時到期了房東還不再續租，門店被其他商家給挖走了，又要再尋找門店。”陳英杰強調。
85度C總經理孫武良介紹，85度C準備到上海開店的時候，曾在6個月時間內沒找到一家門店，主要是因為房租太貴，現在公司在上海最貴一家門店的房租一年高達300萬元。
由于租金高昂，連鎖品牌也會自己購買商業地產。戴德梁行最近數據顯示，上海去年四季度五大商圈中的商鋪整體平均租金環比上升了0.16%,為每天每平方米53.06元。其中，淮海中路平均租金環比上升了2.99%,南京東路平均租金上調了1.02%.三大傳統商圈陸家嘴、徐家匯、南京西路保持去年三季度的租金水平。此外，五個商圈中商鋪整體平均入駐率環比有所上升。商鋪整體平均入駐率為97.22%,環比上升了3.65個百分點。
據業內人士透露，目前肯德基、麥當勞在三四線城市都在做自己的商業地產，即自己購買自己使用，改變以往在一二線城市單一的租賃模式。“這樣一方面能夠避免租金上漲或者續租的問題，另一方面押寶三四線城市未來十年商業地產的發展空間。”業內人士強調。
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