專訪李鐵：城市公共服務差異決定房價走向
■ 于春美 蘭亞紅 北京報道
“對于此輪房價上漲的原因，我認為一是城市公共服務水平差別較大，二是收入分配差距過大。”近日，國家發改委中國城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵在接受本報專訪時表示。在目前眾說紛紜的專家觀點中，李鐵此說法讓人耳目一新。
房價上漲兩大原因
中國房地產報：對于此輪房價上漲的原因，到目前為止專家各有看法，能談談你的觀點嗎？
李鐵：我認為，有兩方面是目前分析中較少談及的，一是城市公共服務水平差別較大，二是收入分配差距過大。我們注意到，此輪房價上漲的鮮明特點是空間結構性上漲，主要表現在一線公共服務水平非常好的城市和少數旅游資源型城市房價上漲速度過快。為何三四線小城市房價上漲沒有那么快，主要是公共服務水平與一線大城市差距較大，這種差距導致了公共服務水平好的城市空間資源相對稀缺，而稀缺性導致房價上漲，這也符合市場經濟發展規律。
中國房地產報：你所談的公共服務水平差別主要體現在哪些方面？造成差別的原因是什么？
李鐵：公共服務差別當然包括醫療、衛生、教育、基礎設施等的地區差別，更重要的是，一線城市因擁有非常好的公共服務資源，會吸引大量人口聚集，因此尋租機會和就業機會也遠高于其他城市。
形成這種公共服務水平差別的主要原因是我國的等級化城市管理體系，就是說城市的行政等級有非常大的差別，而行政等級的差別決定了調動行政資源和社會資源的能力有差別，這便形成“金字塔”型的行政結構，而城市能調動的行政資源則是“倒金字塔”型。也就是說，行政等級越高，則越可以通過行政手段獲得更多的行政和社會資源。也就因此造成高等級城市資源供給的稀缺性，致使土地資源非常有限。
中國房地產報：你所談的房價上漲的另外一個因素是收入分配差距過大，對此該如何理解？
李鐵：我國收入分配差距非常明顯，假設高收入人口占總人口10%，則有1.3億的高收入人口，假設高收入人口占5%，我們仍有6500萬的高收入人口。他們的住房消費，首先會放在家鄉所在地，另外則會選擇北京、上海或者著名旅游景區這類高服務水平的城市。有了收入分配差距，就使得有一批人有足夠的能力購買更多房產。那么，當所有人都愿意購買高公共服務水平的城市住房時，就會造成供給和需求的差距，便會出現短缺，因為短缺，又會造成投資需求在這些城市的穩步上漲，住房價格也會隨之上漲。
中國房地產報：目前，限購、限貸的宏觀調控政策似乎對房價下降的作用并不明顯，你認為最主要的問題出在哪里？
李鐵：當前宏觀調控政策作用不明顯的原因：一是近幾年，隨著房價上漲，大的房地產商都得到了暴利，使得房地產商自有資金有能力維持目前的生存和銷售。因此，我們目前看到的只是成交量下降，而對房價下降的作用甚微。二是高等級公共服務水平城市住房的稀缺性問題仍未解決。三是保障性住房從開建到建成銷售還存在時間差問題，目前大規模保障房建設還沒有影響到現有住房供應結構。四是我們還未解決城市公共服務水平均等化問題。五是地方政府是否主動支持房地產調控政策。畢竟地方政府財政收入主要還是依賴土地出讓金收入，這使得地方政府在執行房地產調控政策上打了折扣。但要說明的是，我認為，土地財政并非此輪房價上漲的主要原因。
土地財政制約保障房開發
中國房地產報：你為什么認為土地財政并不是導致房價上漲的主要原因？
李鐵：一是這次房價上漲的土地出讓金早在幾年前就交完了；二是土地出讓金是地方政府的土地所有權的收益。但在集體土地轉為開發用地時，一直存在各級政府壓低土地價格吸引投資這種現象，尤其在吸引工業投資和地產投資的時候。但如果像國外，土地不是按招標、拍賣價格，而是按談判價格來定價，那我想土地出讓金價格一定會高于現在的價格。
所以說，土地財政并不是房價上漲的主要原因，但卻是政府不愿意大面積開發保障房，引起社會不滿的一個重要原因。由于土地財政是政府解決公共基礎設施和公共服務的重要資金來源，這筆錢主要是滿足城市人的公共利益，這筆錢的支出結構是有一定公共性的，但政府卻壓低價格，所以土地財政并不是造成房價上漲的主要原因。
中國房地產報：從目前情況來看，在城市公共服務水平差別問題、收入分配差距問題沒有得到根本解決的情況下，大規模建設保障房能否解決根本問題？
李鐵：大規模建設保障房首先的出發點是平抑不滿，肯定會使社會大眾的不滿心理有所緩解，但根本問題并沒有解決，反而某種程度上會增加一些隱患。
中國房地產報：根據目前各地政府公布的數據，半年過去仍有約七成保障房沒有開工。你認為問題出在哪里？當前的政策會增加哪些隱患？哪些問題需要特別引起重視？
李鐵：一是如果是采取限制人口的政策來限制購買，可能會引起在城市長期居住的外來人口的不滿。二是城市財政壓力，由于公共收入來源被遏制，導致未來的公共支出會受到影響，可能會影響到未來城市公共基礎設施水平的提升，這是一個很大的問題。三是會引起地方債務危機，地方政府原來的債務很多是靠土地出讓金來維持，土地出讓金收入減少，可能會引起部分地方政府債務風險加大。
目前的根本問題還沒有得到解決，保障房建設采取的是向下計劃分配指標的方式，而忽視了具體城市具體分析，使得本來不缺保障房的城市給了更多的指標，而缺保障房的城市指標較少，供給和需求在空間上存在一定程度的不對接，可能會造成一定量的過剩。到目前為止，對于保障房問題，政府對于內在風險、內在原因和性質還是沒有完全分析清楚，現在通過行政手段來壓制房地產的發展，同時中央政府和地方政府在政策銜接上存在一定問題，地方政府在執行保障房建設上并不十分得力。
允許部分城市房價上漲
中國房地產報：目前業界有專家分析房地產不會出臺更嚴厲的政策，但也有專家認為更嚴厲政策在2011年將會被迫出臺，調控政策可能向存量市場延伸。對此你有何看法？在你看來，平抑房價上漲的解決之策是什么？
李鐵：我個人認為，解決房價上漲問題，要分類處理，對核心資源短缺的城市，可以允許房價一定程度上漲，但要限制銀行貸款，降低銀行風險。而對于保障房建設，并不一定都要通過政府解決，還要靠市場多途徑解決。在目前政府沒有能力承擔保障房建設成本的情況下，更希望把保障房建設的權利能交給城鄉接合部的農村集體組織，這樣可以減少土地成本和拆遷成本，緩解社會壓力和政府的資金壓力。
在空間上，要重點地區重點對待，對于房價上漲過快的地方，一是開辟保障房建設；二是提供大量的小戶型公租房；三是發揮農村集體土地建出租房，分攤住房的壓力。可在城鄉接合部，按規劃建一批公租房。這方面廣東模式比較好，北京可以借鑒。
但根本問題則是要盡快采取措施解決收入分配差距問題。另外，城市的公共服務設施要更多向中小城市和非主城區延伸。
中國房地產報：目前，對于發揮農村集體土地作用建設保障房問題，有很多爭議，爭論的焦 點是什么？你如何看待這一問題？
李鐵：爭論的焦 點在小產權房的認定上，這直接涉及到用地制度的改革。事實上，用地制度改革方向也是集體土地平等地享有開發權，既然已經認同改革的趨勢，為什么不可以從保障房開始。
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