禁“商住”政策 禁不住商業項目熱銷
上周，市住建委《關于加強已建成非住宅項目房屋分割登記管理有關問題的通知》，禁止擅自分割已建成的非住宅項目。在2010年5月本市出臺規定，要求酒店類項目不得分層、分套(間)銷售。而本次發布的《通知》中明確，已建成的非住宅項目應嚴格按照規劃批準的房屋設計用途進行經營和使用。這標志著各種“商改住”項目將統一被叫停。
禁止“商住”體現調控將走向深化
根據《通知》規定,所謂已經建成的非住宅項目,包括商業、辦公、配套、公建、配套公建、非配套公建、綜合樓等,這些非住宅項目應嚴格按規劃批準的房屋設計用途進行經營和使用,禁止擅自分割。如果確實必須改變房屋平面布局的,也應在不改變房屋規劃設計用途的前提下,由具有相應資質的設計單位重新出具設計施工圖紙,并報施工圖審查機構按照規定進行審核。房屋分割涉及公用部位的,還應征得利害關系業主的一致同意。此外,住建委還要求,房地產測繪機構應當按照規劃許可內容,和規劃部門存檔備案或經施工圖審查機構審定的圖紙,對非住宅項目進行測繪。
以往，“商改住+分割出售”一直是打擦邊球，逃避調控政策的手段。很多帶有投資和保值需求的購房人在2010年中成為了這類項目的主要買家。由于項目按商業立項，所以購買時可以不占用“一家一套”的商品房住宅購房指標，同時在貸款上也不受套數限制，所以規避了“限購”和“限貸”兩大限制政策。
對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，在業界紛紛猜測所謂第三輪調控的內容之時，“非住宅項目嚴禁分割”的通知恰恰反映出了2011年政策調控的新思路——在繼續落實已有政策措施的前提下，“查遺補漏”，檢查和堵住以往的政策漏洞，嚴禁變相逃避調控的行為。這樣既能進一步規范市場和落實調控政策的意圖，也能保障滿足正常的自住型購房需求。
北京中原分析認為：調控政策更加注意細節化，從商業地產調控可以看出。2011年的市場調控政策將繼續陸續出臺，第三輪調控很可能以細化前期政策為主。
“商住”并未被完全卡死
中原地產認為，政策未完全卡死商住項目，某些特定的條件下，仍然有“漏網”的可能。《通知》中明確，對于確須改變房屋平面布局，對房屋重新進行分割的，應在不改變房屋規劃設計用途的前提下，由具有相應資質的設計單位重新出具設計施工圖紙，并報施工圖審查機構按照規定進行審核，房屋分割涉及公用部位的，還應征得利害關系業主的一致同意。
此政策難改商業地產2011年火熱格局
在2010年樓市調控后，商業地產因為受到調控政策的影響比較少。與住宅成交量大幅下降的情況相比，商業地產則呈明顯的量價齊漲的趨勢。
在2010年的最后一天商業單元為11028套，而現房商業單元為14587套。相比去年最后一天的期房商業單元14296套，現房商業單元16446套，均有明顯下調。
雖然有不得分割銷售的政策，但是北京中原預計2011年商業地產將依然火熱：首先：住宅市場宏觀調控，4月來的住宅調控系列政策非常明顯的抑制了投機及投資需求，使得住宅市場出現了明顯的下調，特別是針對住宅的限購使得住宅成交量下調了近3成。而商業地產享受的貸款比照住宅第二套房的首付5成、利率1.1倍的政策。而且不限貸款套數。
其次：商業地產價格相對低估，北京的商業地產價格在2009年來的資產暴漲潮中受到的影響比較小，在朝陽門等二環內熱點區域的部分寫字樓的價格僅相當于通州的住宅價格，使得商業地產價格基本沒有泡沫，成為了最近部分投資者的首選。
第三：商業地產的回報率高，相比目前北京住宅租售比已經超過1：500以上，商業地產的出租回報率在1：300左右，比較高的回報率也使得最近考慮價值投資的購房者更多考慮商業地產。
第四：通貨膨脹明顯，而商業單元成為很多消費者抵御通貨膨脹的重要商品。
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