開發商融資成本飚升 高債利率已超11%
隨著貸款利率和銀行存款準備金率不斷上調,導致開發貸成本快速上升,房地產企業資金壓力劇增。
盛世神州房地產投資基金董事長張民耕表示,目前開發貸的利率相比去年年初已上浮了30%,而且銀行執行非常嚴格,目前,整個社會平均融資成本都非常高。
與政策博弈,眾多房地產企業紛紛借道海外高息融資平臺。中駿置業常務副總裁李維表示,此輪融資窗口很快就會關閉,越搶在前期發債的企業,在財務狀況一樣的情形下,就越容易融到錢。
事實上,從去年至今,像碧桂園、恒大地產、佳兆業等知名房地產企業紛紛發高息債,貸款利率都達到了11%以上。但與這些企業不同的是,華潤置地的融資方式雖然也是以債務融資為主,但相對來說,成本卻是比較低的。
低成本融資
在目前華潤置地的業績發布會上,華潤置地財務總監王國華表示,2011年年初至今,公司已融資達80億元,三分之一為港元,三分之二為人民幣。目前也正在洽談融資,預計新融資規模達20億-30億元人民幣。據了解,在香港融資成本比較低,基本上是基準利率。
王國華表示,融資方面,與其他地產企業不同的是,華潤置地的財務管理很好,而且背后有非常強大的母公司華潤集團的支持。而華潤置地目前的財務負債水平不是很高。
筆者了解到,華潤置地的凈負債率是56%。如王國華所說,負債的平均成本,截止到2010年12月31日,有很多負債成本加在一起平均只有2.4%,這是目前所有上市公司的最低點。
基于這種情況,王國華判斷,在很多地產公司融資遇到困難的時候,華潤置地受影響的程度會比較小。同時,華潤置地可以借助資本市場的力量,比如說發人民幣債券,能夠充分利用目前資本市場相對比較低成本的環境,去融得比較多的資金。
據筆者了解,除了這筆已經融得的80億資金,華潤置地還有一筆正在洽談的融資項目,融資金額約為20億到30億之間。王國華也證實,根據華潤置業今年現金的預算,不會做新的融資,只需要再融資二三十億元,連同銷售的資金回籠,及投資物業收益貢獻,足夠應付資金所需,這樣就使得企業在經營上能夠靈活地操作。
筆者從華潤置業的年報上獲悉,未來,華潤置地在保證財務穩健的前提下,會有選擇性的增購土地儲備,而這部分增購土地所需的資金,將通過集團內部資源和對外融資來增加。
拓展不受“限購”的二三線城市
業內分析人士認為,華潤置地在年初快速融資主要是為了擴大二三線城市和不限購城市項目的投資比例。
華潤置地主席王印表示,華潤置地未來對不受“限購”政策限制的二三線城市的投資比重會逐漸加大,目前華潤置地有80%的項目分布在二三線城市。另外,公司2011年可結算和可銷售的資源將更多的用于這些項目上。
據華潤置地高層透露,今年會有47個項目推售,當中有17個項目是位于不受“限購令”影響城市,例如唐山和成都。
另一方面,華潤置地未來會加大商業地產投資,例如商場、公寓和車房等。
王印表示,華潤置地的核心商業一般不銷售,全部自持。
華潤置地的核心商業總可售面積在2010年底是68萬平方米,2011年會增加25萬平方米。并且2012年華潤置地在商業地產上會有更大的投入。預計今明兩年,華潤置地每年商業可售面積會保持將近40%左右的增長。
據業內人士分析,去年以杭州萬象城一期以及今年以沈陽萬象城一期、北京橡樹灣商業(五彩城一期)為核心的新的商業物業投入運作都將在持續增長的租金市場的情況下,為企業收入帶來新的增長動力。
華潤置地(上海)有限公司副總經理史國慶認為,“在商業地產的開發過程中,完善的現金流模式是尤其需要重視的。”
朱兆榮也表示,不少意欲轉型的開發商缺乏相應的商業運營專業能力,本質上仍然停留于住宅產品開發的資金回籠模式。
也就是說,投資商業地產不但要有低成本的融資,還需要有完善的資金鏈供應。
據悉,在王印的計劃中,5年后持有型物業占華潤置地整體資產比例將由目前的18%增長至40%。
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