北京上半年新房供求出逆轉二手房市場量價齊跌

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　　嚴厲的限購限貸政策不見放松跡象，存款準備金率6次上調致“錢荒”不斷，年內第三次加息箭在弦上……在一系列利空政策的連續打擊下，全國樓市如入冰河世紀。截至6月底，北京新房供求出現逆轉，二手房市場量價齊跌，北京樓市交出“半年考”成績單。

　　買房不用排號了

　　預交定金、排號選房、坐地起價，這些在樓市火爆時期經常見諸開發商售樓處的字眼在2011年的北京樓市徹底絕跡，而所謂“日光盤”也早已消失在購房者的記憶中。“不用排號，您隨時來都可以挑房，兩居、三居，南北通透，看房有班車。”在日前舉辦的夏季房展上，一些在展廳外蹲點的樓盤項目促銷人員告訴，“只要您留下聯系方式，以后買房時就能享受優惠。”但從業內人士處獲悉，留下客戶聯系方式只是為了銷售人員今后更精準地進行“短信轟炸”。

　　據北京房地產交易管理網數據統計，截至6月30日的數據顯示，2011年上半年，北京一手住宅市場期房現房合計簽約43353套，同比下跌16.4%，簽約率只有43%，其中有43個項目簽約率不足四成。北京中原地產根據市場總市值計算，上半年新增庫存累計增加了548.3億元。

　　據鏈家地產市場首席分析師張月分析，今年6月新建期房供應量達到9500套，約為1月份的9倍，而6月期房現房成交總量應不會超過9000套，這是2011年以來新房市場首次出現總供應大于總需求的情況。

　　二手房量價齊跌

　　在嚴厲的“限購令”下，投機資本幾乎再無施展空間。“限購限貸等調控政策抑制了投機等非理性需求，目前市場上九成以上需求都為自住。”北京中原地產市場總監張大偉表示，目前本市戶籍購房者已經達到91%，這一比例比限購前提高了40個百分點。

　　投機資本的撤離不僅極大地打擊了新房市場，二手房市場更是苦不堪言。截至6月30日數據，6月北京二手住宅成交總量為7034套，日均成交不足250套，預計加上6月30日當天簽約，總量也不會超過8000套，這將創下29個月以來新低。

　　除了成交量跌入冰點之外，二手房價格也同樣開始由盛轉衰。據偉業我愛我家市場研究員的統計數據，6月二手房成交價為24653元/平方米，比5月份下跌了0.5%，其中郊區降幅較大，昌平、順義、通州、大興分別下跌4.8%、4%、3.4%和3.3%，而東城和西城則分別出現5.4%和6%的上漲。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，由于一手住宅價格更低、交易稅費更低、購房的房貸成本更低，加上銀根的不斷收緊、貸款門檻的不斷提高，使得部分二手房需求者開始轉向購買一手住宅，部分二手房業主主動降價的意愿越來越強烈，郊區價格率先松動，降價潮也將逐步向城市核心區擴散。

　　晨報孫春祥

　　■財經晨譚

　　開發商的另類“囚徒博弈”

　　2011樓市“半年考”的成績對開發商而言顯然是不理想的，因為成交量的大幅下滑勢必會造成大量的投資款無法回籠，而對依靠滾動開發為生存模式的開發商而言，在社會流動性全面緊張的形勢下無法獲得銷售回款，無疑是自尋死路。那么，為什么開發商明知扛價是條死路，卻依然無動于衷？

　　在經濟學的博弈論中有這樣一個模型，名為“囚徒困境”。內容是甲乙兩個囚犯共同犯罪，但卻沒有足夠的證據指控二人入罪，于是警方分開囚禁嫌疑犯，對二人進行單獨提審，提出如果一人認罪并檢舉對方而對方拒絕認罪，則此人即時獲釋，拒絕認罪者處10年監禁；如果二人同時認罪并相互檢舉，二人都被處以5年監禁；如果二人同時拒絕認罪，則均判處10年監禁。

　　目前開發商與“囚徒”的處境類似。如果“限購令”下的游戲規則不改，率先退出扛價陣營大幅降價的開發商能夠迅速打開銷售局面，而堅持扛價者則依然坐冷板凳；如果扛價各方同時選擇大舉降價，大多數開發商至少能夠日子好過一些；如果一直選擇拒絕降價，只能集體等死。

　　很顯然，選擇背叛依然是開發商們的最優選擇，但為什么目前現實的情況并非理論的博弈結果呢？

　　這其中奧秘就在于開發商博弈模型中第三種條件不同于“囚徒困境”模型。事實上，開發商心里并非在跟市場博弈，而是選擇在跟“游戲規則”博弈。開發商目前心里在這樣盤算：不降價、減少拿地，地方政府就拿不到土地財政收入了，僵持下去，給開發商“松綁”的時刻也許還會等來呢。

　　這其實是一場關于時間的博弈。通過半年的數據我們已經依稀感覺到山雨欲來的味道：現在正是僵持階段，只要“限購令”不松綁，“囚徒”還能扛多長時間，下半年見吧！

　　●孫春祥

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2011年8月19日星期五