北京明折暗降樓盤大量涌現樓市或步入實降階段

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　　高存量低成交北京樓市或將步入實降階段

　　■ 徐妍北京報道

　　伴隨著北京樓市迎來新一輪井噴，時隔半年北京新房存量再破10萬整關口。在高存量、低成交的壓力之下，北京樓市各種明折暗降的項目不斷涌現。

　　業內人士預計，持續4個月的限購調控之下，北京市場的供需比例已經出現結構性調整，部分區域已出現供過于求的買方市場，下半年北京樓市或將進入實降時代。

　　存量再破10萬整

　　6月15日北京市場的預售新盤入市量掀起一輪小高潮，僅15日當天就有6個商品房項目通過預售許可審核，加上此前兩天剛剛審核的兩個項目，6月待入市項目達到8個，共3000套房源，算上6月份已經預售的12個項目，北京6月供應樓盤項目量將創今年以來新高。

　　一面是預售新盤量逐步回升，一面則是整體簽約率的低迷。

　　北京中原地產市場研究部統計，截至6月14日，北京今年供應的商品期房住宅項目合計為60個，提供期房住宅總量為19316套，而這些項目的實際簽約量僅為8989套，整體簽約率為46.5%。

　　上半年入市的60個新盤項目中，有28個項目的簽約率低于30%，這些項目的均價普遍在3.5萬元/平方米以上。而簽約率超過80%的17個項目中，有10個項目均價低于2萬元/平方米。均價在2萬~3萬元/平方米的項目中簽約率超過80%的僅有4個，而超過3萬元每平方米的項目中僅3個項目簽約率超過80%。

　　剛剛過去的樓市傳統銷售旺季，北京樓市已經出現普遍滯銷。來自另一家第三方監測機構亞豪機構的統計顯示，5月，北京樓市29個開盤項目的平均銷售率僅為31.1%，創年內新低。實際簽約面積則僅占供應面積的8.4%，僅5月商品房庫存積壓增加了3000套。

　　中原地產三級市場總監張大偉表示，盡管今年前5個月新申領預售許可證的樓盤較去年同期下降50%以上，但北京樓市存量仍增加了1萬多套，這也意味著很多新批入市的可售房源剛剛入市就成為了庫存。

　　北京房地產市場交易管理網顯示，截至6月1日北京市新房住宅存量已達到10.1萬套。

　　明折暗降樓盤涌現

　　在市場庫存持續增加的壓力之下，北京樓市各種降價樓盤也在不斷涌現。

　　數據顯示，5月再增12個降價住宅項目，其中海淀區的正源尚峰尚水均價降幅達3000元/平方米，下降比率為12.5%；此外還有5個項目下降額度達2000元/平方米以上。

　　更多的項目是則是選擇低開和全款折扣的方式。位于房山的芭蕾雨悅都，開盤一期比上期靠近地鐵站以及奧特萊斯項目，但折扣為全款9.2折、50%首付9.4折、貸款9.6折，比上一期各項折扣分別提高了2個百分點。

　　除了明折實降的項目，借各種促銷活動優惠暗降的樓盤更是花樣頻出。長陽光合作用、藍光云鼎、月亮河等都有團購信息傳出。位于西四環的中堂項目，還通過“精裝修改毛坯”的手法，打出每平方米直降6000元的噱頭。

　　買方市場已現

　　“出現價格松動的根本原因是供需比例已經發生了變化”，思源經紀公司董事總裁陶紅兵表示，在北京市遭遇嚴格的絕對購房數量限購4個月以來，客群基數大量減少，雖然短期內北京市場出現整體性價格戰的可能性不大，但可以預計下半年將有更多以價換量的項目出現。

　　鏈家地產市場研究部統計，與1月份相比，5月份全市新增客源量下降了大約21%，部分區域客源量減少幅度超過50%。報告顯示，在2010年調控之初，北京樓市的供需比能夠達到1∶4或1∶5。經過多次調控后，市場中觀望情緒濃厚，客源量明顯減少。當前，整體市場供需比在1∶3左右。個別區域首次出現供需倒掛，即供給大于需求。這是繼2005年以來，6年來再次出現多個區域買方市場現象。

　　值得注意的是，在40%供需比縮小的區域中，部分區域已出現了買方市場，大興、東四環等區域5月份新增房源量與新增客源量的比值均為1.1∶1。

　　鏈家地產首席分析師張月認為，二季度出臺政策更加深入細化，調控效果加強，消費者的購買意愿低落，雖然開發商在價格方面有所讓步，但未能達到多數消費者期望的降價空間，因此簽約率不升反降。目前開發商對于價格調整尚留有較大余地，若未來一段時間內市場成交不發生明顯好轉，開發商或會在價格上大幅度讓步，以提高新盤的銷售業績。

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2011年8月7日星期日