北京樓市庫存逼近11萬套更大規模打折成定局

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供需天平向買方市場傾斜樓市迎更大規模打折成定局

一邊是開發商為緩解資金壓力快速推盤，另一邊是購房者因價格未調整到位及限購等措施的限制而持續觀望，兩方相對，終于將北京的新房庫存量推至警戒線。

昨日，來自北京市房地產交易管理網的數據顯示，目前北京市新房住宅的庫存量已經攀升至107602套，而由于目前已經進入年內新盤供應的集中期，業內人士預計，在本月內整體庫存量將突破11萬套庫存警戒線，未來樓市供需天平將更加向買方市場傾斜。

根據北京市住建委的相關監測機制，新房庫存以8萬套及11萬套為兩大警戒線，其中如果市場庫存低于8萬套則意味著去庫存能力過剩，供應不足，供需天平向賣方傾斜，可能引發開發商大幅度提價；如果高于11萬套，則意味著市場去庫存能力不足，供需天平向購房者傾斜，可能會促使開發商加大打折促銷的力度。

翻閱過去一年的統計數據發現，在本輪樓市調控前，也就是2010年3月，北京的新房住宅庫存量跌破9萬套，在隨后首輪調控的打擊下，庫存量持續攀升，直到2010年7月1日，重新站回9萬套關口；此后，在接下來的兩輪調控下，北京市的新房庫存量只升不降，用了10個月的時間，突破10萬套。

“從庫存量的變化，可以看出開發商放量以及購房者對于調控的態度變化。”北京中原地產三級市場部研究總監張大偉表示，庫存量從9萬套升至10萬套，用了整整10個月，而從10萬套到11萬套，僅僅用了不到3個月的時間，這一方面說明了開發商資金鏈的日趨緊張，由原本的觀望到為了快速回籠資金而加速推盤，另一方面則預示了購房者對于本輪調控的態度越發清晰：不調到位不出手。

事實上，目前北京在售樓盤的打折促銷力度已經開始加大。根據北京市房地產交易管理網的數據顯示，7月約34個項目計劃入市，其中城六區以外郊區項目25個，占據了市場供應的絕對主力。為了推動開盤銷售率，不少開發商紛紛加大打折的力度，其中金隅觀瀾時代給出了9.7折及2萬抵8萬的優惠，芭蕾雨悅都更是祭出了全款9.2折的超低折扣。

偉業我愛我家市場研究院院長陳亮認為，隨著市場庫存量的加大很有可能點燃一手住宅價格之戰。“從需求方面來看，郊區項目基本屬于剛需盤，受政策影響，即便具備購買資格的剛性需求，也因市場形勢不明朗而對房價上漲預期不強，加之新盤扎堆入市將形成激烈競爭，更是放低了價格預期。”陳亮表示，信貸政策日益趨緊，首套房貸首付上調之勢蔓延，加之近日的再次加息，成本的增加將使資金實力有限的剛需對項目性價比要求更高。此外，從供應方面來看，眼下開發商資金鏈繃緊的原因來自于兩方面，一是銷售下滑導致資金回籠速度慢，二是銀行信貸從緊融資渠道受限。然而，短期內銀行信貸從緊的態度難以緩解，因此，資金壓力下，開發企業不得不被動降價促銷，以價換量，回籠資金。

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陰陽合同及規避限購將成重點打擊對象

商報訊隨著市場庫存量的加大，為了防止開發商和經紀公司通過陰陽合同及規避限購違規銷售，住建部及國家發改委昨日聯合發出通知，要求各地依法嚴肅查處“陰陽合同”、提供或者代辦虛假證明材料規避限購等違法行為，加強房地產經紀及開發商銷售管理。

根據通知，在二手房市場監管方面，各地須加強對房地產經紀機構和房地產經紀人員的管理，要求依法嚴肅查處未經備案從事房地產經紀業務、提供或者代辦虛假證明材料、協助當事人簽訂“陰陽合同”、不履行必要告知說明義務，以及不實行明碼標價、違規分解收費項目、變相提高收費標準等違法違規行為。

在新房市場，兩部委要求開發商和房地產經紀機構要嚴格按照商品房預售方案和申報價格對外銷售。地方監管部門對無證售房、捂盤惜售、哄抬房價、發布虛假信息和廣告、規避限購政策、違法返本銷售和售后包租，以及不按規定明碼標價、價外亂收費、價格欺詐等違法違規行為，要依法依規嚴肅處理；對不按要求公示價格信息、隱瞞真實情況以及群眾投訴較多的房地產項目，要及時進行核實處理，情況查實的責令其限期整改，整改期間可暫停網簽資格。

“其實上述政策全部都曾經提過，兩部委選擇在這個市場供應高峰期強調，目的就是向外界宣布：調控不會松動。”鏈接地產市場部首席分析師張月指出。從3-4月的政策頻出，到5月開始的政策落實，最近樓市調控開始了從保障房開工建設量到樓市交易環節的檢查階段。這也在一定程度上說明了年內房地產調控的力度不會放松，很可能會影響部分停售等待政策緩和的開發商的價格心理。

此外，張月還指出，規范交易秩序成為最近調控重點：在通知中，明確提及從中介到開發到租賃的三部分細節調控，并且在通知的6條中，大部分是再次重申最近落實的一房一價、租賃不得改變房屋結構等政策的落實。對于維護消費者合法權益，穩定住房價格，促進房地產市場持續健康發展，具有十分重要的意義。

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2011年8月7日星期日