北京房協：6月北京房價延續穩中有降態勢
7月14日，北京房地產業協會公布北京樓市上半年和6月份的新建普通住房，以及新建普通商品住房成交價格數據。北京房協副秘書長陳志表示，6月北京房價延續穩中有降態勢，調控效果持續顯現。下半年房價僵局有望打破。
數據顯示，上半年，北京新建普通住房成交均價每平方米13948元，比去年全年的14847元低6.1%，其中新建普通商品住房成交均價每平方米18297元，與去年相比持平。98.1%的在售項目價格下降或持平。下半年房價僵局有望打破。
新建普通住房成交均價比去年低6.1%，其中新建普通商品住房均價同比持平。上半年，我市新建普通住房成交3.8萬套，占同期新建住房成交總套數的86.8%，成交均價每平方米13948元，比去年全年的14847元低6.1%。新建普通住房，指容積率1.0以上、單套建筑面積140平方米以下的新建商品住房，以及經濟適用房、限價商品房、定向安置房等保障性住房。上半年，新建普通住房成交中，保障性住房1.3萬套，同比增加12%，占新建普通住房成交套數的34%，比重同比提高7個百分點；新建普通商品住房成交2.5萬套，同比減少19%，成交均價每平方米18297元，與去年同期的18146元相比，基本沒漲。
北京市3月29日公布的房價控制目標兼具兩個方面的重要內涵。一方面，在住房供應結構上，要加大住房保障力度。今年保障房成交量和比重增加，正是我市積極主動“抓保障、調結構、惠民生”的結果，加快了解決中低收入家庭住房困難的步伐，完全符合房價控制的目標要求。另一方面，新建普通住房在價格上要穩中有降。上半年新建普通住房價格下降、新建普通商品住房均價持平，有效保障了剛需家庭購買到質價相符的住房產品。
投機投資需求基本擠出，剛性自住需求有效釋放。上半年北京新建商品住房、二手住房分別成交3.1萬套、6.1萬套，同比分別減少23.2%和34.5%。成交回落，主要是“京十五條”綜合運用信貸、稅收、限購等措施，有效遏制了投機投資性購房需求。新政以來，購買第二套住房的比重平均在10%左右，非本市居民的購房比重也維持在10%以內，比新政前分別要低5個和39個百分點左右。特別值得關注的是，在整個住房市場成交量明顯回落的情況下，本地居民首次購房在數量上比新政前和去年同期不降反升。上半年，本地居民首次購房套數同比增加14.7% ，如果從新政后算起，2月17日至6月30日則同比增加了39.3%，這說明居民的剛性自住購房是在增長的，政策通過遏制投機投資需求使剛需得到了保護和釋放。
在售項目價格穩定，各方預期趨同。與成交均價相比，項目自身價格的變動情況更能反映房價實質性變化。6月，全市有簽約的商品住房項目162個，其中4個項目價格環比下降，155個持平，下降或持平項目占總量的98.1%，比3、4、5月份分別提高15.5個、6.5個和2.1百分點。表明隨著調控措施落實，市場由政策適應期逐步進入穩定期，對今年我市房價穩中有降的預期漸趨一致。
具體看，漲價項目主要為熱銷項目。分別是保利花園、香悅四季花園、中建港灣嘉園，單套面積90平方米左右，兩居室為主，符合剛性自住需求，剛開盤時給予了一定優惠，由于銷售較好，剩余房源不多，開盤后逐步取消或減少了折扣。
降價項目主要為大戶型的中檔項目。分別是富力又一城、富力丹麥小鎮、仰山家園、徜徉嘉園，單套面積都在100平方米以上，三居室為主，由于銷售不理想近期下調價格。如仰山嘉園銷售率僅為10%，徜徉嘉園不足7%，因此降價促銷、以價換量；富力丹麥小鎮和富力又一城項目開發主體為上市公司，由于公司業績壓力，新政后多次小幅下調價格，現已分別累計下調9%和12%。這些項目調價后，銷量均有回升，如富力丹麥小鎮6月份均價降至每平方米1.1萬元，簽約41套，比5月增加近1倍。
高端項目成交比重下降，新建商品住房均價回落。6月全市新建商品住房成交均價每平方米20664元，環比5月份的22218元下降了7%。均價波動主要是受成交結構影響比較明顯，上個月高端項目集中簽約，帶動了均價上漲，本月高端項目簽約比重出現回落，單價3萬元以上項目簽約比重由5月份的13.3%降至8%，均價隨之下降。總的看，當前新建商品住房均價與2010年的20802元相比，還是比較平穩的。
相比去年，“以價換量”勢在必行，下半年房價僵局有望打破。從市場走勢看，隨著調控政策的繼續發力，預計下半年北京房價僵局有望打破，降價項目明顯增加。一是限購等政策長效化的預期強烈。近期市住房城鄉建設委明確表示，將繼續堅決貫徹落實國家和北京市制定的包括限購在內的一系列房地產調控政策，確保實現房價控制目標，限購政策決不會放松，也不會按照房屋檔次、價格區別對待。從北京人口資源環境的承載能力考慮，限購政策將納入本市基本住房制度。二是住房保障力度加大。今年我市計劃新建和收購各類保障性住房20萬套以上，上半年市政府相關部門密切配合，優先安排保障性住房用地供應，加快推進項目早落地、早開工，截至6月底，已實現新開工12萬套，完成計劃的60%，預計9月底前將實現全部開工。這些保障性住房投放市場，將使住房供應結構有很大的轉變。三是供求矛盾趨緩，住房市場逐步偏向買方市場。今年2月以來，北京商品住房新增供應量連續5個月大于成交量，其中二季度同比增加了23.8%，特別是6月份達到1.4萬套，接近單月供應的歷史最高水平。從項目推廣情況看，預計7月份還將保持高位。同時，去年四季度的供地也將在今年下半年進入住房上市周期。四是土地供應開閘，“限房價、競地價”地塊將成房價穩定器。上半年我市已提前完成全年保障房供地，下半年供地將轉向商品住房。近期商品住房用地掛牌數量明顯增加，逐步拉開了商品住房供地閘門。首個“限房價、競地價”項目中鐵長陽國際城入市后，對穩定區域房價、滿足剛性自住需求的作用非常明顯。按“京十五條”和供地計劃，今年我市各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地年度供應總量的70%，且中小套型普通商品住房用地供應全面施行“限房價、競地價”的出讓方式，這將從源頭上把房價穩住，不僅穩定了今年的房價預期，也使明年房價的穩定有了保障。
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