各路資本圍獵 北京商業地產價格上漲在即
繼去年商業地產驟然升溫后，商業地產投資市場日益火爆，各大房企、機構、基金、個人投資者均表現出濃厚的興致。萬科、保利、遠洋、世茂等房企大鱷紛紛公布商業地產投資計劃，險資也對商業地產躍躍欲試。有跡象表明，千億資金陸續進入國內一二線城市，拓展商業地產。強大的投資熱情正在迅速影響市場。據了解，近兩個月，北京、上海等城市以寫字樓為首的商業地產成交明顯上漲，包括租金在內的市場價格同步趨升。
業內人士表示，去年寫字樓投資市場共吸納約300億元資金，預計今年商業地產投資市場將進一步爆發。
各路資本擴大圍獵勢頭
在當前住宅限購的大趨勢下，開發企業未來可能會出現資金短缺的情況，民營企業未來存在整售項目套現的可能，業內人士預計2011年下半年可能會出現相對集中的供應。
隨著開發商資金需求的日漸強烈以及政策持續利好商業地產的雙重作用下，越來越多的開發商會轉向商業地產開發，而去年出臺的“禁商令”又明確限制了商業地產轉成住宅銷售，所以預期2011年的商業地產供給會有較大幅度的提升。
從需求來看，國有資本、國外資本以及民間資本都瞄準了商業地產這一調控的真空地帶。因此，2011年預計是一個需求爆發的市場，各類資本均看好商業地產的發展前景，住宅限購導致的各路資金蜂擁僅憑一級土地供應是無法完全滿足的，必然也會在大宗收購上大顯身手。
綜合供給和需求來看，2011年的商業地產散售市場，無論成交量、成交價格還是市場影響力，都將會出現較大幅度的提高。
商業地產價格上漲成必然
新政后商業地產市場成交量大幅增長，價格趨升，譽翔安合伙人王珂表示，通過去年的土地市場成交狀況分析，未來商業地產價格上漲成為必然。
據統計，2010年1月至2011年2月北京土地市場總計成交162宗，其中商業金融用地40宗，占比約25%；居住用地63宗，占比39%；多功能、混合用地等共計59宗。
這162宗土地總計規劃建筑面積2400萬平米，其中商業金融用地規劃建筑面積超500萬平米，與2009年相比超20%。總計成交金額為1677億，其中商業金融用地成交總額為424億，占比超25%。
而2009年北京成交土地中，商業金融用地35宗，占比約27%；多功能、混合用地等共計36宗。總計成交金額為887億，其中商業金融用地成交總額為130億，占比不足15%。
王珂表示，從政府土地財政收入來看，2010年的1677億相較2009年的887億增加了近1倍。從商業金融用地所占的比例來看，土地成交宗數、土地面積、規劃建筑面積三項指標兩年間并無明顯不同；但在總成交金額中所占的比例，從2009年的不足15%猛增到2010年的超過25%，增長速度相當驚人，同時也說明了一個問題，那就是商業金融用地的出讓價格出現了大幅度的提高。
價格上漲的因素存在兩方面的作用。其一，在地價不斷上漲的帶動下，傳導到二級市場必然表現為銷售價格上漲；其二，二級市場銷售價格的預期拉高，反過來促進土地成交價格上漲。在當前住宅限購資金大量轉投商業地產的前提下，第二種作用機制已然形成。2010年北京市出讓的商業金融用地平均樓面價較2009年上漲幅度達到100%，未來商業地產價格上漲成為必然。
王珂認為，這一數據同時表明，政府在出讓土地的收入方面對商業金融用地依賴度提高，在住宅用地出讓價格受限的趨勢下，商業金融用地無疑是第二輪土地財政的最佳選擇。
租售價格明顯上漲
其實，從去年年底開始，商業地產價格上漲趨勢已經日益明顯。
2月北京商業地產市場近500個在租在售活躍項目(寫字樓、商鋪)中，共有36個商用項目的租售價格發生變動，其中34個項目價格上漲；2個項目價格下跌；漲幅最高的項目報價翻倍，最大跌幅為40%；寫字樓項目無降價，十個在售項目售價全數上漲，18個在租項目報價上漲，最高漲幅達到25%。
相關人士表示，綜合北京市近幾個月商業地產項目租售報價的波動情況，自2010年年底開始，各月報價上漲項目個數逐月增多，價格上漲勢頭明顯；各月報價下降項目個數則維持在極低的水平。
高緯環球《全球商業地產投資概覽2011》報告顯示，在中國，商業地產投資活動在2010年上漲超過33%，國內機構投資者占市場主導地位。隨著租賃市場的積極發展，來自國外的投資也在增加。截至2010年年底，頂級商業地產投資收益率在各個領域都有所上升，寫字樓為5.00%，零售為7.00%，工業為8.5%。
目前，散售寫字樓租金出現上揚趨勢也導致商業地產投資火爆。隨著部分物業后期實現統一經營，散售物業的租價也持續攀升。西客站區域的光耀東方廣場，盡管寫字樓采用的是散售的方式，但綜合體中有10萬平米的集中商業仍屬發展商自持，能夠保障品質和人氣，其市場租賃價格相較周邊要高出近30%，新華社手機電視臺租賃整層，租金6元/平米每天。
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