2011年6月25日星期六

廣州甲級寫字樓租售均呈上漲趨勢

廣州甲級寫字樓租售均呈上漲趨勢

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據戴德梁行統計，從2008年起廣州商鋪市場的成交價格逐年增加。2010年全年廣州市場商鋪除了6、7、8三個月供應量遠大于成交量，其余月份成交量均大于供應量或與之持平。

目前廣州主要商圈首層租金水平分別為：體育中心商圈租金范圍為550-2300元/平方米/月，同比增長8.6%;北京路商圈租金范圍為600-1400元/平方米/月，同比增長5.0%;環市東商圈租金范圍為1000-2000元/平方米/月，同比增長4.3%.

優質物業的激烈競爭催生出現新業態，差異化經營成為市場大勢所趨。今年廣州預計落成的商業物業包括：位于珠江新城CBD的高德置地四季商場；位于天河路與天河東路交匯處的太古匯；位于珠江新城馬場路東的珠江太陽城廣場。

廣州寫字樓市場成供應交量從2007年逐年遞增，而一手市場的成交量則在2009年稍有下滑。在寫字樓租金與售價方面，只有在2008年，寫字樓租金高于售價，其余年份售價均高于租金。

目前廣州主要寫字樓的售價與租金水平分別為：體育中心CBD售價28000元/平方米，同比增長40%,租金范圍為127.56元/平方米，同比增長1.9%.珠江新城CBD售價36000元/平方米，同比增長40%,租金范圍為138.53元/平方米，同比增長11.7%.廣州甲級寫字樓租金和價格均稱上漲趨勢。

今年廣州預計落成的寫字樓包括：位于珠江新城CBD的恒大中心、位于珠江新城CBD的廣州國際金融中心、位于體育中心CBD的太古匯、位于珠江新城CBD的利通廣場。

李慧敏分析，大型房企、金融機構投資寫字樓物業，珠江新城總部經濟效應突顯，隨著來廣州消費的國內旅客大幅增加，交通軌道完善及商圈的快速發展，未來華南區將成為極具影響力的商業片區。

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供應井噴 城市綜合體或成房山區地標性建筑

供應井噴 城市綜合體或成房山區地標性建筑

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2010年，北京市正式出臺《南城發展計劃》，預計投入2900億元建設南城，對原崇文、原宣武、豐臺、房山和大興5個區的基礎設施、園區建設、民生工程加強發展，計劃開通的7條地鐵，徹底打通了南城交通路網。

而隨著政府規劃的公布，各大品牌開發商開始了“全北京向南看”的戰略部署，至今，已有萬科、首開、首創、綠地、城建等大型房企競相進駐。特別是奧特萊斯和綠地商業綜合體的入駐，將為該區域帶來各項生活配套設施，而商業中心也因為其能聚攬人氣，并提供一站式的購物服務，也將成為整個區域的中心。由此帶動整個區域板塊價值進一步提升。

房山供應井噴

去年中糧萬科長陽半島、綠地新都會國際花都等項目入市，率先試水房山樓市，由于性價比高，房山還屬于北京價值洼地，這些項目一開盤就得到市場高度認可。北京城建、首創集團、建工地產、中國鐵建等知名開發商開發的多個項目則將在今年集中亮相，房山樓市將出現供應井噴。

隨著地鐵的開通，房山也成為中小戶型、低總價房源較多的區域。目前區域內以供應普通住宅為主，戶型以80-100平米之間的兩居、三居居多。從價格上看，區域標桿樓盤中糧萬科長陽半島在年初開盤價為18500元/平米，比去年略漲，但漲幅不大，其他樓盤也參照這一價格上下浮動。

區域內今年也將新增商業地產的供應，其中綠地新都會是一個46萬平米的商業綜合體，其中有31萬平米商業配套規劃，該項目今年主推的產品綠地新都會微堂則提出“微主題”概念，具有精裝修小戶型低總價的特點，總價55萬起，是整個區域內目前在售樓盤中稀缺產品。

此外，房山有依山傍水的生態自然資源，區域內一渡新新小鎮、天恒樂活城、陽光邑上等低密度別墅樓盤可供購房者個性化選擇。

長陽最熱 良鄉最成熟

據悉，房山是北京重點打造的新城，依托房山豐富的生態資源，全力打造京南綠色生態屏障，并且，房山將以長陽鎮為核心，打造房山CSD中央休閑購物區。

目前房山以良鄉、竇店、長陽三鎮為核心，長陽板塊將是住宅供應最集中的地區，有萬科長陽半島、芭蕾雨·悅都、熙悅山等10余個項目在售，均價在1.5萬-1.9萬元/平方米之間。但最新開發的一些項目配套較少，配套完善則是需要一定的發展時間，短時間內各項生活配套很難完善，尤其是學校和醫療等的相關配套的完善更是需要相對比較長時間的發展。

不過，良鄉是最早進行開發的板塊，房山區的配套設施多數位于區政府所在的良鄉地區，在良鄉與長陽交界的位置，區域內的配套主要依靠前期已經有業主入住項目的自身配套建設，像加州水郡、碧桂園都因為有前期業主的入住，項目內的生活配套相對比較豐富，這將大大方便綠地新都會、中鐵原香小鎮等新開樓盤的業主。

此外，竇店則地處六環以外，在售項目較少，價格也較低，今年即將開盤的萬科的老年地產項目幸福匯就處于該板塊。

城市綜合體或成地標性建筑

據了解，房山區域內，目前并沒有大型商業綜合體，購物休閑也僅限于良鄉的國泰商城、華冠超市等傳統商場，一站式消費城市的出現將打破該區域在商業方面的缺失。

綠地集團憑借豐富的商業綜合體運營經驗，將在房山打造一座世界城市新都會，將規劃建有5萬平米大型購物中心、2萬平米金十字商業街、甲級寫字樓、花園美宅和星級酒店等多層次城市功能業態。其中綜合性商業配套高達31萬平方米。

據了解，綠地新都會項目毗鄰房山區政府CSD商務廣場，CSD商務廣場是CSD中央辦公項目之一，由六棟塔樓和400米長的裙樓組成，包括CSD服務中心，政府一站式辦公大廳，CSD大學生創業園，高新科技創業園，酒店以及一棟5A寫字樓，政務需求將在此一一得到滿足。

有專家指出，獨特的地理位置和城市綜合體這一提升地區或城市形象的定位，這也將使綠地新都會成為區域的商業中心和政務中心，并成為區域的地標性建筑。

城市綜合體中的物業——綠地新都會微堂，或將隨著城市綜合體價值被認可而升值，該專家表示，業主們可以不出家門，就能在綠地新都會中享受到購物、美食、看電影的樂趣。

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廣州寫字樓空置率升至22.99%

廣州寫字樓空置率升至22.99%

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近日，全球第三大商業房地產服務公司高力國際發布最新市場研究報告顯示，2011年第一季度，廣州甲級寫字樓市場新增供應體量達262891平方米，超過2010年全年新增供應量。受較大的新增供應量推動，整體空置率上升至22.99%。預計2011年是廣州寫字樓的密集供應期，未來市場新增供應量將會維持在較高水平。

空置率升租金面臨下調

高力國際指出，今年是寫字樓供應高峰期，廣州寫字樓市場將迎來挑戰。考慮到寫字樓的未來新增供應主要集中在珠江新城，預計天河區的空置率會在高位運行。

該報告還指出，今年第一季度，寫字樓租賃市場比上季度更加活躍，但租金上升幅度有所放緩，甲級寫字樓月平均租金為138.7元/平方米，環比上升2.2%。高力國際預測，第二季度廣州市甲級寫字樓的平均租金仍將延續上升態勢。然而，考慮到全年新增供應量有約97萬平方米，占整體庫存的37%，廣州市甲級寫字樓平均租金在下半年將面臨下調的壓力。

投資暢旺售價穩定增長

投資方面，本季度廣州甲級寫字樓市場投資需求持續暢旺，據廣州房管局資料數據顯示，廣州市1-2月份新建寫字樓銷售面積為122300平方米，較2010年同比上升86.15%。住宅“限購令”的加強實施和住宅按揭的收緊，促使更多資金轉向商業地產，進一步拉動寫字樓投資需求。廣州寫字樓銷售價在淡季仍錄得輕微上升，第一季度均價已達26153元/平方米。2011年甲級寫字樓新增供應將進入密集期，但新項目只租不售趨勢明顯，優質可售甲級項目相對較少。盡管今年首季沒有大宗寫字樓銷售成交，但市場小面積單位成交活躍。

與此同時，廣州寫字樓租賃市場的活躍表現和積極的市場情緒，業主對寫字樓資產售價持較高期望值，惜售態勢明顯，寫字樓銷售價格在本季度雖放緩了增長，但仍居高位。預計未來一年廣州寫字樓市場的成交量和價格將保持穩定增長趨勢。

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2011年6月24日星期五

各路資本圍獵 北京商業地產價格上漲在即

各路資本圍獵 北京商業地產價格上漲在即

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繼去年商業地產驟然升溫后，商業地產投資市場日益火爆，各大房企、機構、基金、個人投資者均表現出濃厚的興致。萬科、保利、遠洋、世茂等房企大鱷紛紛公布商業地產投資計劃，險資也對商業地產躍躍欲試。有跡象表明，千億資金陸續進入國內一二線城市，拓展商業地產。強大的投資熱情正在迅速影響市場。據了解，近兩個月，北京、上海等城市以寫字樓為首的商業地產成交明顯上漲，包括租金在內的市場價格同步趨升。

業內人士表示，去年寫字樓投資市場共吸納約300億元資金，預計今年商業地產投資市場將進一步爆發。

各路資本擴大圍獵勢頭

在當前住宅限購的大趨勢下，開發企業未來可能會出現資金短缺的情況，民營企業未來存在整售項目套現的可能，業內人士預計2011年下半年可能會出現相對集中的供應。

隨著開發商資金需求的日漸強烈以及政策持續利好商業地產的雙重作用下，越來越多的開發商會轉向商業地產開發，而去年出臺的“禁商令”又明確限制了商業地產轉成住宅銷售，所以預期2011年的商業地產供給會有較大幅度的提升。

從需求來看，國有資本、國外資本以及民間資本都瞄準了商業地產這一調控的真空地帶。因此，2011年預計是一個需求爆發的市場，各類資本均看好商業地產的發展前景，住宅限購導致的各路資金蜂擁僅憑一級土地供應是無法完全滿足的，必然也會在大宗收購上大顯身手。

綜合供給和需求來看，2011年的商業地產散售市場，無論成交量、成交價格還是市場影響力，都將會出現較大幅度的提高。

商業地產價格上漲成必然

新政后商業地產市場成交量大幅增長，價格趨升，譽翔安合伙人王珂表示，通過去年的土地市場成交狀況分析，未來商業地產價格上漲成為必然。

據統計，2010年1月至2011年2月北京土地市場總計成交162宗，其中商業金融用地40宗，占比約25%；居住用地63宗，占比39%；多功能、混合用地等共計59宗。

這162宗土地總計規劃建筑面積2400萬平米，其中商業金融用地規劃建筑面積超500萬平米，與2009年相比超20%。總計成交金額為1677億，其中商業金融用地成交總額為424億，占比超25%。

而2009年北京成交土地中，商業金融用地35宗，占比約27%；多功能、混合用地等共計36宗。總計成交金額為887億，其中商業金融用地成交總額為130億，占比不足15%。

王珂表示，從政府土地財政收入來看，2010年的1677億相較2009年的887億增加了近1倍。從商業金融用地所占的比例來看，土地成交宗數、土地面積、規劃建筑面積三項指標兩年間并無明顯不同；但在總成交金額中所占的比例，從2009年的不足15%猛增到2010年的超過25%，增長速度相當驚人，同時也說明了一個問題，那就是商業金融用地的出讓價格出現了大幅度的提高。

價格上漲的因素存在兩方面的作用。其一，在地價不斷上漲的帶動下，傳導到二級市場必然表現為銷售價格上漲；其二，二級市場銷售價格的預期拉高，反過來促進土地成交價格上漲。在當前住宅限購資金大量轉投商業地產的前提下，第二種作用機制已然形成。2010年北京市出讓的商業金融用地平均樓面價較2009年上漲幅度達到100%，未來商業地產價格上漲成為必然。

王珂認為，這一數據同時表明，政府在出讓土地的收入方面對商業金融用地依賴度提高，在住宅用地出讓價格受限的趨勢下，商業金融用地無疑是第二輪土地財政的最佳選擇。

租售價格明顯上漲

其實，從去年年底開始，商業地產價格上漲趨勢已經日益明顯。

2月北京商業地產市場近500個在租在售活躍項目(寫字樓、商鋪)中，共有36個商用項目的租售價格發生變動，其中34個項目價格上漲；2個項目價格下跌；漲幅最高的項目報價翻倍，最大跌幅為40%；寫字樓項目無降價，十個在售項目售價全數上漲，18個在租項目報價上漲，最高漲幅達到25%。

相關人士表示，綜合北京市近幾個月商業地產項目租售報價的波動情況，自2010年年底開始，各月報價上漲項目個數逐月增多，價格上漲勢頭明顯；各月報價下降項目個數則維持在極低的水平。

高緯環球《全球商業地產投資概覽2011》報告顯示，在中國，商業地產投資活動在2010年上漲超過33%，國內機構投資者占市場主導地位。隨著租賃市場的積極發展，來自國外的投資也在增加。截至2010年年底，頂級商業地產投資收益率在各個領域都有所上升，寫字樓為5.00%，零售為7.00%，工業為8.5%。

目前，散售寫字樓租金出現上揚趨勢也導致商業地產投資火爆。隨著部分物業后期實現統一經營，散售物業的租價也持續攀升。西客站區域的光耀東方廣場，盡管寫字樓采用的是散售的方式，但綜合體中有10萬平米的集中商業仍屬發展商自持，能夠保障品質和人氣，其市場租賃價格相較周邊要高出近30%，新華社手機電視臺租賃整層，租金6元/平米每天。

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各大房企主力轉舵 游資或將轉向商業地產

各大房企主力轉舵 游資或將轉向商業地產

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近來，二三線城市紛紛出臺樓市“限購令”.有媒體報道說，住建部已要求去年年末房價上漲幅度較大的一些城市出臺限購令細則。業內人士認為，這將促使樓市投資轉向，商業地產或將迎來投資的“春天”.

游資轉向商業地產

21 日，濟南住宅“限購令”掀開蓋頭。從去年上半年開始，在北京、上海等一線城市的引領下，鄭州、武漢、昆明等二線城市也紛紛出臺了不同版本的“限購令”,但其核心內容都是限定未來一段時間內居民家庭購房套數，并收緊銀行信貸。綜觀這些限購令，主要限制購買新建商品住房。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，預計全國還將陸續有城市加入限購行列，估計多數二線城市都將入圍。少數城市限購，效果并不明顯，但是數量多后，調控效果將很快顯現。

北京世紀萬邦集團山東分公司副總經理李曉鵬表示，限購令并沒有限制市民購買商鋪，實際上大部分投資者會把投資轉向商鋪、商住混合房屋等。

開發商轉舵

北京、上海等一線城市樓市一直是國內房價的風向標。仲量聯行的一份報告顯示，去年北京、上海和香港三地的商業地產資本價值增長7%至12%.過去幾年房價漲得過快主要指的是住宅市場，商業地產與同地區的住宅樓盤形成了商住價格倒掛的局面。去年商業地產開始受到投資者追捧，各大房地產公司主力進軍商業地產，將商業地產視為避風港。

濟南溫州商會會長夏三忠日前對經濟導報記者表示，溫州商會計劃在3年內在山東開發50個城市綜合體項目，以縣級市為主。先行者之一的高密凱地投資置業有限公司副總經理陳昌威告訴導報記者，高密溫州精品淘寶街是他第一次涉足商業地產項目，此前他一直在濟南從事印刷行業。溫州商業模式的強勢植入，已經讓他嘗到了甜頭。

持有相同觀點的還有綠城中國董事長宋衛平，他在接受媒體采訪時表示，我國的縣級市商業中心、政治中心、文化中心都應進行新一輪改造，綠城中國將到一些地方去做商業綜合體，營造休閑的步行商業街及購物中心，配套一些酒店和住宅。該公司在山東膠州的綠城·紫薇廣場一期項目已經開盤。

在此之前，大連萬達集團、綠地集團、魯商集團等企業也紛紛在濟重金打造城市綜合體項目。濟南的五大商業片區也將因此呼之欲出。

地產商業就OK?

商業地產項目在項目介紹中都喜歡宣傳自己高端、時尚。但是在濟南真正能做到時尚，并不容易。目前成功的案例只有銀座、貴和這些老“貴族”和剛剛開業不久的萬達廣場等綜合性商場。之前的伊勢丹、圣凱摩登城等以時尚和女性消費為經營主題的商場并不成功。

山東大學經濟學院品牌經濟研究中心主任、導報特約評論員孫曰瑤表示，消費者需求越來越個性化是大趨勢，商業地產市場必須要跟上需求的變化。相對于萬達廣場這樣包羅萬象的大型 城市綜合體，一般商業地產項目想要成功，必須準確定位，有明確的主題，才能在眾多商業地產項目中“鶴立雞群”、“人丁興旺”.

中泉·新都匯是山東首家高端女性主題名品城，以女性體驗式消費為經營主題，以購物、休閑、餐飲為經營內容，定位不可謂不精確。項目的營銷負責人周健告訴導報記者，做商業地產必須把握城市發展脈絡，遵循商圈發展軌跡，尋找市場空白。濟南目前還沒有專門的女性商場，這是市場空白；其次，濟南各大商圈悉數崛起，從百年西市場老商埠，到“中部金街”泉城路，再到“東部金街”花園路，濟南的商圈從西向東不斷延伸，財富中心逐漸東移。該項目選擇在花園路東段，正是因為看到了花園路商圈的輻射能力，及歷城區未來的發展潛力。

據說，新都匯LADY'S名品城集聚了國內外一線品牌旗艦，是濟南東部最高品位、最具時尚氣息的商業新亮點，但是該項目總體面積并不大，能否引來高端品牌入駐，以及商家進駐后的運營等等，才是其作為商業地產能否成功的關鍵。

孫曰瑤說，定位其實是把雙刃劍，是“戰略撤退”,將市場細分，服務特定目標群體。也意味著主動放棄了相當一部分市場，壓縮了基數。

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港中環寫字樓每呎租金110元全球最貴

港中環寫字樓每呎租金110元全球最貴

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據香港文匯報報道，地產顧問公司高緯環球對亞太區主要城市核心區甲級商廈平均租金進行調查，結果顯示，2010年香港中環寫字樓租金升51%，每月平均租金呎價達110元，已超越東京及倫敦西部成為全球寫字樓租金最昂貴的地區。高緯環球預計，今年香港甲級寫字樓租金升幅平均可達20%至25%，港島區的升幅有機會更高。

高緯香港及中國華南區總經理蕭亮輝表示，去年全港甲級商廈吸納量達242萬平方呎，數字直逼07年高峰的270萬平方呎，現時香港寫字樓嚴重求過于供，各區平均待租率僅為6.1%，加上未來三年新供應量總計僅240萬平方呎，相信寫字樓租金于未來1至2年持續高企。

高緯環球商務部代理服務董事霍佐平指出，現時已有部分跨國企業開始研究將亞太區總部或部分非核心及低增值部門遷往新加坡、內地等租金較低的地區。他呼吁政府增加寫字樓土地供應，以免長期高租金削弱香港在亞洲區內的競爭力。

住宅市場方面，該公司預計今年升幅將不及去年高，全年約有5-10%升幅。董事及測量師張翹楚認為，政府應重新考慮定期推出土地拍賣，而非僅依靠勾地方式，以增加土地供應的主導性及穩定市民對政府土地供應的信心，政府還應考慮增加興建只租不賣的公屋及放寬公共房屋的申請，因該措施較興建可轉讓的居屋更有效。

商鋪方面，該公司商鋪部董事胡泳詩表示，去年新落成的核心區商場總面積達100萬平方呎，主要集中于尖沙咀區，現時出租率接近100%，反映零售業需求殷切，預料隨著訪港旅客數字增加，今年核心區的商鋪租金有機會上升10-20%。

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2011年6月23日星期四

港甲級寫字樓嚴重供過于求 租金升20%至25%

港甲級寫字樓嚴重供過于求 租金升20%至25%

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高緯環球專業房地產顧問香港及中國華南區總經理簫亮輝於記者會表示，經其對本港90棟大廈的調查顯示，去年中環寫字樓租金升51%,每月平均租金尺價達110元，已超越東京及倫敦西部成為全球寫字樓租金最昂貴的地區；他續稱，預計今年本港甲級寫字樓租金升幅平均達20%至25%,港島區的升幅有機會更高。

簫亮輝指出，本港寫字樓嚴重供過於求，未來三年新供應量總計240萬平方尺，而在本港正常經濟環境下，每年的寫字樓吸納量就達240萬平方尺。

高緯環球商務部代理服務董事霍佐平進一步指出，由於本港寫字樓租金於未來一兩年內持續高企，已有部分跨國企業開始研究將亞太區總部或部分非核心及低增值部門遷往新加坡、內地等租金較低的地區；他呼吁政府增加寫字樓土地供應，以免長期高租金削弱香港在亞洲區內的競爭力；不過，他還指出，對比跨國公司而言，在港設辦事處的中資企業，對租金成本的考慮相對較小。

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復地集團2月銷售6.67億

復地集團2月銷售6.67億

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3月1日，復地公布2011年2月銷售業績。數據顯示，當月公司實現合約銷售面積6.27萬平方米，銷售金額約6.67億元，分別同比增長165%、106%。

環比1月業績略有下降，但相差不大。2011年1月，復地實現合約銷售額6.92億，權益銷售面積約63355平方米，分別同比增長87.53%及53.67%。

截止至2月底，復地2011年共累計完成權益后銷售面積約12.6萬平方米，權益后銷售金額約13.6億元。

公告顯示，為2月銷售做出貢獻的項目有15個，分別是頤和華城、帕堤歐香、復地新都國際(上海)、復地西絨線26號、復地溫莎堡、復地上城、復地雍湖灣、復地連城國際、復地東湖國際、錦繡華城、復地新都國際(南京)、復地朗香、復地公園城邦、復地凈月國際、復地優尚國際。

縱觀2月銷售區域表現，二三線城市成為當月的銷售貢獻主力。

其中，天津項目復地溫莎堡貢獻最大，2月單月就實現權益后銷售額約4.09億元，權益銷售面積4.37萬平方米。

而1月為復地帶來較大貢獻的上海區域2月銷售有所回落。根據披露數據，2月復地在上海共有3個項目在售，分別為頤和華城、帕堤歐香、復地新都國際(上海)，但總銷售金額僅為1994萬元。

另一一線城市項目北京復地西絨線26號也僅為復地帶來7436萬元的銷售。

分析人士認為，由于1月政府出臺了新國八條、房產稅試點、加息等多項宏觀政策，2月又逢春節假期，在此雙重影響之下，主要城市成交量銳減，觀望氣氛已趨濃郁。

復地集團董事長張華表示，在新政發布后，復地持續實施“順應市場、合理定價、快速銷售”的策略，部分二三線城市完成了2月預定的銷售目標。

復地2005年開始實施全國化戰略，截止2011年2月底，復地已進北京、天津、長春等14個城市。2月銷售數據顯示，二三線城市的提前布局已給復地帶來了穩健的銷售業績。

也許是看中二三線城市的潛力，復地亦加緊在該些區域的布局。2月下旬，復地以28億元的價格擊退招商、中海、蘇寧置業，競得江蘇南京南京海軍醫地塊。

資料顯示，該地塊具體位置在寧杭公路以北，南側為地鐵二號線馬群站，北側為天泓山莊住宅小區，西側為規劃建設的馬群老街住宅小區，東側為現狀住宅。

地塊轉讓總面積近23萬平方米，為二類居住用地及居住社區中心用地，容積率1.45，可建成約33萬平方米住宅，住宅建筑高度不高于24米。(粱嘉欣/文)

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港寫字樓市場持續供不應求 空置率大幅回落

港寫字樓市場持續供不應求 空置率大幅回落

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第一太平戴維斯九龍及香港商業樓宇部資深董事朱寶珊表示，2010年本港寫字樓表現暢旺，各區寫字樓租金均錄升幅，以中環及九龍東區寫字樓租金升幅最為強勁，整體九龍區租金升約30%,其中九龍東租金升幅達31%,九龍西亦錄25%租金增長；該行預測，2011年中環區寫字樓租金將有35%增長，九龍區亦有25%升幅，該區以九龍東區表現較佳。

寫字樓空置率方面，朱寶珊指，各區空置率亦見回落，中環區寫字樓空置率由2010年初的約6-7%,下跌至去年底的約3%水平；九龍東區空置率亦由去年初的雙位數字水平，大幅回落至以5.8%;朱寶珊，展望2011年各區寫字樓空置率將會進一步下跌。

該行預測，2010年全年本港寫字樓吸納量達400-450萬平方尺，遠高于過去10年每年平均水平的3倍；朱寶珊解釋，去年寫字樓樓面吸納量強勁，主要受金融海嘯后企業營運恢復、內地經濟增長，以及新股來港上市，刺激寫字樓需求所帶動。

朱寶珊預料，今年本港寫字樓新供應僅125萬平方尺，當中50萬平方尺來自港島區，75萬平方尺來自九龍區；展望至2015年，每年平均新供應僅數十萬平方尺，在經濟及稅制基調未有大變化的情況下，寫字樓市場將持續供不應求，料對寫字樓租金帶來支持。

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2011年6月22日星期三

房企增發受阻銷售遇冷 樓市流行“去住宅化”

房企增發受阻銷售遇冷 樓市流行“去住宅化”

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政策調控之下房地產上市公司整體業績依舊靚麗，可再融資成績單卻十分慘淡，增發計劃接連流產。僅今年3月以來，就有大連友誼、中天城投、海印股份宣布撤回非公開發行方案。另一方面，傳統住宅為主的房地產企業其“去住宅化”行動已然開始，紛紛通過直接競買商用土地、兼并等方式增強自己在商業地產領域的“話語權”，對沖地產調控帶來的業績影響。

根據WIND統計，2010年至今，滬深A股有49家地產公司披露增發預案，預計募集資金共約1114.63億元。但最終，整個2010年，只有不到十分之一的增發成行，僅有中弘地產、鳳凰股份兩家地產公司順利通過定向增發，募得資金合計28億元。

“增發受阻、銷售遇冷”，房地產企業在左右夾擊下積極突圍，商業地產由最初的房地產市場調控的“避風港”上升為房地產企業的發展方向，加之第三產業的發展也給商業地產的擴張帶來了發展機遇。

萬通董事局主席馮侖19日在某論壇上直言：“房地產企業“去住宅化”是房地產行業發展的特點，未來房地產市場將逐步形成以商務不動產為主角的競爭格局”。SOHO中國董事長潘石屹近日也表示，隨著規劃的落實，未來相當一部分新增城鎮人口的住房需求將由保障房來滿足；房地產市場的格局也將發生重大調整，一半以上的房企將會退出，留下的房企也將逐步向住宅高端化或商業地產轉型。

現在，萬通有一半以上的資產布局在非住宅領域，受調控影響較小；此外，在住宅研發方面，萬通將會在新加坡設立研發中心，研究高密度城市的有效發展模式。萬科、保利、華潤、富力、龍湖地產、金地集團等大型房企也紛紛在全國范圍搶灘商業地產，不約而同地宣稱，未來將不斷擴大在商業地產領域的投入。

3月18日，在2010年業績推介會上，金地集團執行總裁黃俊燦透露，在進一步保持以住宅地產為主體業務的同時，金地還將向商業地產和房地產金融領域擴展，形成 “一體兩翼”的業務架構。年報顯示，金地集團去年已經設立商業地產公司，目前金地已擁有北京、西安、深圳等地多個商業地產項目。

金地商業戰略管理部總經理王勇在業績推介會上表示，金地未來的商業地產項目發展將以二線城市為主，金地每年在商業地產領域的投資額度保持集團總投資額的20%左右，預計五年后可以達到600億元的規模。

萬科總裁郁亮曾表示，計劃未來3年內萬科將建成220萬平方米的住宅商業配套。目前，萬科已通過直接拿地、收購項目等途徑，在北京、東莞、武漢等城市投入大約260億元開發商業地產。而萬科位于閔行區浦江商務園區內的第一個商業地產項目中糧·萬科VMO，自去年12月11日開盤，已售出一期房源的88%。

連續多年在北京住宅銷售市場占有率第一的遠洋地產，也在今年加快了進軍商業地產的步伐，并提出到2015年在商業地產領域將達到百億元的經營目標。

去年底，保利地產公布的公司計劃顯示，未來3年內將持有型商用物業面積增加到300萬平方米，將商業物業的投資比例逐步提高到總體投資的30%。

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房企遭遇政策夾擊 戰略轉型商業地產方向

房企遭遇政策夾擊 戰略轉型商業地產方向

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一波接一波的限購令、“新國八條”，對房地產業而言，已不是新鮮話題，一面是高昂的土地價格，一面是被抑制的購買、投資房產需求，雙面夾擊之下，住宅類房地產的輝煌已成為過去。

眾多開發企業將目光投向了商業地產

華潤、保利、金地先后高調宣布了自己的商業地產計劃和目標，直至一向以住宅專業化為目標的萬科也公開表示要增加持有型物業比重至全部物業的20%，并陸續在土地市場購置商業地塊時，大家才突然開始思考，商業地產有可能成為開發企業新利潤的源泉嗎？

目前，開發企業戰略轉型方向為：商業地產、保障房開發、三舊改造、房地產基金。這四個方面，都不是住宅類開發商的長處，但是他們現在必須摸著石頭過河了。

商業地產：開發商還是運營商？

盡管萬科先是在2009年招來了毛大慶，又迅速通過"千里馬行動"網羅了大批商業地產人才并組建了自己的商業運營團隊，但其在商業地產開發和運營上的開拓和嘗試依然相當謹慎。在土地拓展上，截至2010年8月，萬科共獲取商業性質地塊13個，但其中11個均為商業居住混合地塊，即商業物業僅為住宅社區的配套商業；僅有東莞長安鎮長青項目和西安曲江會展項目是綜合體性質的商業地塊。由此看來，萬科對運營商業物業尤其是集中型的大型綜合商業物業還處于小規模試水階段。

對于現階段的萬科來說，無論是大規模的集中商業還是住宅社區的配套商業，都還未形成清晰的商業開發運營理念和模式，也都還處于摸索嘗試階段。由于多數商業物業也都用于銷售，因此依靠商業物業來實現穩定資金流入，平衡住宅市場波動，完成資金沉淀還為時尚早。

與萬科的小心翼翼相比，保利在商業地產方面的拓展就更為主動和積極。在拿下佛山順德5宗商業地塊、天津和平區商業地塊、北京大望京商業地塊等5宗集中商業地塊后，保利擁有的集中型大規模商業項目已達到15個，完成投資額也已經超過百億。

與萬科商業布局以社區配套商業為主不同，保利在商業地產上的拓展則瞄準了大規模的綜合體項目，尤其是一些包含旅游、文化、會展等目的性消費商業的綜合體項目。國企背景所帶來的良好政府關系以及保利集團自身所擁有的會展、文化產業鏈都無疑為保利地產進軍此類商業綜合項目提供了良好的資源支持。形成具有自身特色的綜合類商業物業產品體系對于保利來說，應該只是時間問題。

盡管擁有一定的規模和資源優勢，但對于現階段的保利來說，大規模的擴張商業物業依舊會帶來資金沉淀量較大、資金占用時間較長的問題。尤其在遭遇調控后，保利的負債水平和周轉速度也都明顯受到一定影響，而旗下的商業產品也仍處于培育期，還未能給公司提供現金流的補充，因此保利對其開發的大部分商業產品也只能采取以售為主的策略，僅保留了會展等少量特色物業持有經營。

如果說保利和萬科還只是商業地產的小學生的話，富力應該算得上一個已經度過最初摸索階段的中學生了。擁有多棟寫字樓、酒店以及四家商業中心的富力，目前已經形成了相對清晰的商業地產選址、開發、運營和招商模式：依托大型居住社區開發區域性商業中心；在CBD核心位置開發寫字樓；在CBD或依托大型居住社區開發酒店。

富力已經擁有了豐富的商業物業開發經驗，且旗下的商業產品也已經開始盈利，但我們依然很難看到持有型物業為富力帶來的經營業績和狀態的改變，由于其在商業物業上依舊沿用了住宅開發上的追求快速周轉率的策略，富力銷售了旗下幾乎所有的購物中心和寫字樓。

通過分析，我們可以看到，盡管2010年眾多住宅開發商宣布了其在商業地產上的目標和決心，但距離其實現利用持有型物業平衡收入波動，穩定資金流的目標還僅僅是剛剛邁出了第一步。多數開發企業對于未來拓展商業地產的方向和模式仍未清晰；更多的企業拓展商業地塊也僅僅是為了土地獲取、提升住宅溢價或快速銷售，對于這些企業來說，我們最多也只能稱他們是商業地產的開發商而難以成為真正的商業地產運營商。當然，商業地產也一定不是適合每一個開發商，尤其是在現階段調控趨緊，資金壓力日趨顯現的今天，商業地產開發更多的可能是一種美好的理想，而不是理想的短期避險工具。

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豐臺園力促24家園區企業上市

豐臺園力促24家園區企業上市

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近日，國家證監會發布公告，豐臺科技園園區企業北京高盟新材料股份有限公司的創業板IPO首發申請獲得通過。至此，豐臺科技園區上市公司已達24家。其中主板上市14家，納斯達克上市2家，東京交易所上市1家，新加坡上市1家，創業板3家，中關村“新三板”3家。

多年來，豐臺科技園區不斷優化園區政策，完善服務，鼓勵、扶持園區企業上市。對于上市企業直接給予資金獎勵。對境內、境外上市的企業，按實際發生費用給予最高200萬元的支持。同時，根據園區企業情況，專門制定了《關于促進企業自主創新工作的暫行辦法》，對上一年度在境內外成功上市的企業給予一次性50萬元的獎勵，對在中關村代辦轉讓系統掛牌的企業給予一次性20萬元的獎勵。

園區還建立了一套綠色企業服務機制，協助企業上市。對于要上市的企業實行專人負責制，并建立以園區管委、區金融辦、中關村投融資處、市金融局為主線的溝通聯系機制，由專職人員負責統籌、組織、協調各單位，及時、快速、有效地解決問題，推進企業上市工作。對于上市后備企業，園區加強了領導聯系走訪制，安排領導走訪企業，掌握動態，了解企業生產經營、重點項目進展、未來發展、上市進度等情況，宣傳、介紹相關政策與服務信息，促進企業進一步做大做強。

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