北京“地下空間”能否成為商業地產新機遇
日前，在北京區縣“兩會”上，“地下”成為各區縣規劃的關鍵詞。通州新城大規模的地下商業規劃、前門地區地下商業街規劃、西城區金融街商務區地下環廊、豐臺區麗澤商務區規劃的地下環廊……“十二五”期間，將有近10個區縣布局地下空間建設，近期開工地下空間項目超過500萬平方米。
業界分析，北京的地下商業地產作為地下空間規劃的重要組成部分，將以此為契機獲得迅速發展，同時在這一領域的規劃和運營水平也將迎來質的飛躍。
地下空間建設“起飛”
未來北京將迎來地下空間建設的大爆發。溫家寶總理不久前提出，積極推進人民防空建設與經濟建設融合發展，堅持人民防空建設與城市建設相結合。北京市委書記劉淇也提出緩解交通擁堵，向地下挖潛力，加強地下交通系統的規劃、建設是北京緩解交通擁堵的重要戰略。
業界解析，過去在北京城市發展過程中，地下商業僅作為商業地產的一個補充形式而存在。而今，在北京城市空間資源愈加稀缺、城市交通捉襟見肘的背景下，地下商業將有望借力北京大力發展地下空間的歷史機遇。
專家分析，當城市密集度達到一定程度時，核心商業區要繼續發展，要么向城市邊緣地區擴展，要么拼命向高空發展，另外就是開發利用地下空間。在寸土寸金的大城市，在老城區地面新商鋪已難覓蹤跡，未來城市的地下就是一座尚待開采的金礦。
以前門區域最新規劃的10萬平方米地下空間為例，作為馳名中外的老字號商街，其地上空間受傳統建筑、文化風貌等因素的決定，商業空間不可能無限向上發展，突破區域內空間局限，充分發揮前門這個金字招牌的商業潛能，“向下”就成為最科學合理的方向。
中國商業地產聯盟副會長王永平分析，利用地下空間發展商業是國內外大城市發展的一個重要趨勢。全世界的大城市都在發展地下商業，如東京，地下商業街遍布全城，面積超過1萬平方米的就有17條，其中東京火車站前的八重洲地下街面積超過了10萬平方米。相比而言，地下商業開發還存在很大空間。
重在資源整合
對于地下商業地產這一模式，王永平認為，一個項目的成功必須擁有從選址、設計、業態等一系列的清晰合理的規劃設計。當前，北京的地下商業利用不夠發達，并非缺少大體量的商業項目，而是缺少有質量、有效率的地下商業產品。地下商業的開發利用不能為了地下而地下，必須做到地上、地下的有效連接，以及地下商業與交通系統的無縫連接才能夠真正繁榮。
以國內知名龍頭地下商業開發公司人和商業控股有限公司為例，其策略是項目選址一定在當地最成熟的黃金商圈主要街道下方開發、運營。能夠最大程度共享成熟商圈的客流，規避了項目培育期客源不足的風險，有效縮短了地下商業的回報周期。
專家分析，地下商業建設并非簡單地挖掘地下工程，進行商業規劃。如何科學地對現有地下設施和人防工程進行改造，使得地下商業與其他地上、地下的道路、建筑等公共設計資源整合，使其與整體環境有機融合，才是地下商業成功的關鍵。
市規劃委主任黃艷介紹，未來CBD核心區附近的商業地下一層將全面打通，屆時該區域將成為世界最大“負一層”.位于核心區內的1號線、10號線、未來的R1線以及國貿橋東北側的公交換乘站都將打通，成為地下步道，兩側將做成商業街，讓行人可以在換乘的路上逛商店。這意味著人、交通設施、商業配套達到了無縫連接。
有著多年地下商業開發經驗的北京中環嘉業投資有限公司營銷中心總經理段震宇認為，地下商業的開發，領域廣泛，涉及商業經營、文化交流、藝術、物資貯藏、物業管理、景區開發、休閑旅游等多個層面。因此，依托人氣十足的地上商圈，地下商業只要善于整合資源，就會與地上商業融為一體，形成能量強勁的磁場效應。
特色經營乃生存之道
有關專家介紹，當前北京不乏地下商業地產項目，但經營成功的并不多。主要原因就是與周邊商圈內的地上商業項目業態雷同，而失去了競爭力。清華大學經濟管理學院李飛教授認為，一些大型商圈的商業項目數量已經足夠，競爭已極其激烈，如果地下商業項目類型的定位缺乏新意，僅僅是百貨、商業中心之類，恐怕難以存活，而且地下的操作難度比地上還要高，投資大型商場更加有風險。
段震宇認為，特色經營、差異化經營是成功之道，所謂的特色主要包括產業特色、商業特色、文化特色、地方特色等四個方面，地下商業街必須走差異化經營之路，在前期的建設、裝修、經營的形態、商品品類以及后期管理等各個方面都要別出心裁，此外還要擁有自己專業的運營管理團隊，保障地下商業后期運營。
此外，專家提示，地下商業不能只是簡單的開發、出租、銷售、經營，開發地下商業項目必須引入有實力、有信譽的大公司。因為地下開發具有特殊屬性：一方面建安成本較高，另外因項目本身不具備土地產權，企業在開發和經營時，對商戶、經營人等在經營權方面規范化也必須引起有關方面的重視。
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