北京CBD土地大戰落幕 開標結果“去房企化”
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出乎人們意料的是，CBD核心區土地出讓并未爆出“天價地王”。首批6幅地塊平靜開標，最高樓面價在18000—26000元/平米之間，遠低于此前業界預計的30000元/平米，入圍企業名單亦相當理想。顯然，“量身定制、限價出讓”的政府意志獲得了最終勝利。
從廝殺到連橫
2010年11月15日晚間，經過3個多月的漫長等待，北京CBD核心區12幅地塊第一階段的評標得分終于被“猶抱琵琶半遮面”地公示出來。
在得分表中可以看到，每宗土地的表格都分為“單體遞交編號”、“名次”、“總得分”三欄，所有參與競標企業的名稱都被隱去，取而代之的則是遞交標書的編號。據記者了解，自2004年北京市實施土地出讓“招拍掛”制度以來，這種用編碼代替企業單位名稱的方式還是第一次。
氣氛頃刻被混入幾分懸疑。北京市土地整理儲備中心一位負責人對記者表示，此次CBD12幅地塊的競標從招標模式上就與以往的“價高者得”完全不同。采用“編碼”的方式公布結果，也是出于慎重，避免爭議。
“調控時期，這一地塊的出讓還是比較敏感的。”他表示。這樣的一份“編碼”結果，不但讓政府部門“省去很多煩惱”，也給了置身其中的開發商們“一紙擋箭牌”。不過，這份貌似如“天書”一般的得分表，還是在層層圍堵下被輕松“破譯”。
在得分表中，12幅地塊每宗地塊投標方案第一名均得20分，第二名到第五名分數依次為15、12、10、8，其余得分均為5分。其中，編碼為A53號的企業得到了5個滿分。記者從幾位參與投標的房地產開發商處了解，根據投標方案編號，編碼為A53的企業為中信集團，此外，遠洋、融僑和華康資本聯合體、萬通、北大方正四家企業也都有滿分進賬。
不過，先下一城的企業并沒有時間用來慶祝，而是要繼續爭分奪秒地準備標書。一級開發進展較快的6宗地塊將在12月7日進入第二階段投標，其中包括中服地塊分拆而成的Z3、Z4、Z5、Z6地塊，以及Z14、Z15地塊。招標前的答疑會現場一時人滿為患。
12月7日，劇情在開標現場峰回路轉，競標單位數目明顯縮水，6宗地塊僅有16家單位參與競標，與第一階段的60多家同時競爭的場面可謂冷清不少。Z3地塊競標個體數由14個變為4個，Z15地塊競標個體數更是由26個驟減到3個。
造成第二輪競標單位總數銳減的原因之一，可能是政府此前突然抬高門檻，要求所有投標單位須持有土地10年。
據悉，為保證CBD核心區物業的整體品質，這6宗地塊不允許再度分割出售。中標人須保持對項目持有、經營時間10年以上。如果遇到特殊情況，必須經過CBD管委會同意后，才可以出售。事實上，目前北京的土地資源特別是核心地塊十分有限，開發商在一段時間內自持一定比例的物業，將有效避免囤地、炒地的現象發生，同時避免了商業地產短線操作的弊端。
“很多企業自己一算賬就覺得難度太高，地價款一月內要全部付清，余下的施工款只能貸款50%，建成后還需投入更多資金來運營，還要虧損一段時間。如果能賣掉三分之一，很多企業財務壓力就緩解了。現在提出10年持有期，企業還需提供未來10年的整體投資運營方案，承諾書中甚至要包括入駐企業名單。”
于是，企業紛紛走向合縱連橫，16家競標單位中，竟有9家為聯合體。其中Z14地塊的唯一競標單位甚至排出了正大置地等11家企業組成的史上最龐大陣容可以上場踢足球了。
鏈家地產市場研究部首席分析師張月對記者表示，以聯合體的形式參與競爭可能更具優勢，“因為第二輪的競爭一定會很激烈，在地產大腕扎堆的背景下，競爭者在規劃設計及開發實力等方面的差距可能較小，真正的比拼最終會體現在經濟實力上。以聯合體的方式抱團參與競標，不管從資金實力還是資源整合能力上，都會更勝一籌。”
某不具名競標企業人士并不同意這一觀點，“單一企業跟聯合體同時投標，在資金同等的情況下，從政府角度來講一定傾向于單一企業。因為單一企業更有保障，你想連體嬰兒活動能方便嗎，做什么決策都很麻煩，有一家出毛病了還得動手術把他們分開。”
開標結果“去房企化”
第二階段為綜合內容投報，滿分80分。北京市土地整理儲備中心副主任葉向忠對記者表示，綜合投標內容將包括評估和比較投標人的財務及資信，這塊占10分；另一個是綜合實力評估，占70分。在綜合實力評估中，投標價格占40分，開發及經營理念占15分，資質及業績占到15分。
據記者統計，第二階段首批6幅地塊的最高報價者分別為泰康人壽和標準投資集團（Z3）、生命人壽與聯通投資控股集團聯合體（Z4）、安邦財險、和諧健康保險公司與標準投資集團聯合體（Z5）、北京中農投資聯合體（Z6）、正大置地等11家企業組成的聯合體（Z14）和中信集團（Z15）。
從已揭曉的入圍名單來看，一個明顯的特點就是房地產開發企業數量大幅減少，僅遠洋地產、恒中北京發展（恒基兆業）、大連萬達、北京萬通、正大置地、融僑置業以及上海世茂7家房企入圍。在融資環境持續惡化的情況下，拿地規則突然加碼，使得房企資金壓力加大，投標資格受限。
與此同時，金融保險類企業則晉身為投標企業中的最大陣營。中國國際金融有限公司、民生銀行、西部金融貿易中心、泰康人壽、標準投資、陽光保險、安邦保險……此外，中信集團本身也具有強大的金融業務背景。
事實上，CBD管委會的相關負責人此前曾對記者透露，從政府的角度考慮，也希望在這次競標中有更多的金融機構、總部型企業拿地，這才能讓CBD更符合“中央商務區”的定位，也能讓這些企業成為穩健稅源。
以被業內認為是Z15奪標大熱門的中信集團為例，截至2009年年底，中信集團總資產為21538億元，納稅額176億元，業務覆蓋銀行、證券、信托、保險等金融業務和房地產、能源、制造、信息產業等多個領域。首次浮出水面的中國國際金融公司，為我國第一家中外合資投資銀行，整體實力亦絕非一般企業可望其項背。
“從政府角度來講，中信自身有造血功能，總部旗下可遷入的企業眾多。最重要的是，中信旗下的金融企業何止十家，你簽了中信就意味著一攬子簽進來一個金融企業群。而其他的競標單位，基本都是單一的銀行或單一的保險，頂多兩家金融企業就差不多了。”某業內人士對記者分析道。
在面對包括金融保險類企業和一些國有特大型實力企業競爭的同時，房地產企業相應失去了不少優勢。所幸，據招標文件，只有參與第一階段（規劃設計方案投報）投標的投標人方有資格參與本階段（綜合內容投報）的投標（如為聯合體，則聯合體中必須至少有1家單位參與第一階段的投標）。因此，諸多房企選擇了急抱金融機構大腿，在最終入圍結果中占得席位。于是Z3地塊出現了中國國際金融有限公司等與萬通地產（600246，股吧）的聯合體，Z6地塊出現了遠洋地產和匯豐銀行等企業的聯合體。
CBD新地標將出
按競標規則，第二輪評標占最后結果80%的比重，如果不出意外，這些最高報價者將最后勝出。但就接近綜合評標委員會的人士告訴記者，“可能出現第二階段的最高報價者卻在最后的綜合評比中失敗，畢竟第二階段針對各個企業綜合評比考慮的因素很多。”
據相關人士介紹，由于是綜合評比，確實可能存在一些企業或是聯合體在第二階段并不是最高報價者，卻在綜合評標中領先。比如，對Z4地塊報出29.96億元的民生銀行，雖然在報價中位列第二，但是在綜合評標中得以領先。
首輪競標后，中信集團以拿下五個“第一”的成績變身最大贏家。在放棄Z14、專攻Z15地塊的競標中，又以63億元最終勝出。如無意外，12塊土地中體量最大、擁有北京未來最高地標建筑的Z15將被中信集團收入囊中。
截至《地產》發稿，最終結果尚未公布，但對于Z15地塊中信集團顯然早有計劃。“未來Z15地塊上的北京新地標500米的最高建筑，將不同于CBD區域現狀中的任何一個超高建筑，它將是東方的、中國的、民族的。”中信集團有關人士首次透露了未來北京最高建筑的形狀：“設計靈感來自中國古代的“尊”，500米的恢弘建筑拔地而起，莊嚴肅穆，富有東方魅力。而最值得關注的是，在這棟建筑的中上部，做了一點變形，有些許“小蠻腰”的感覺，這點變化又賦予了這棟新地標靈動、現代的氣質，整個區域的城市景觀將因此而提升。”
從有關人士提供的規劃設計效果圖可以看出，在中信獲得第一的規劃方案中，未來Z15地塊中的9棟超高建筑地下和地上2層都將是連通的，中間為大面積綠地。一個非同尋常的亮點是：中信集團的方案中還設計了有軌小火車，意味著未來人們可以乘坐有軌小火車在這個區域內參觀、走動。而從建筑的內部來看，未來最高建筑的頂層將由游泳池以及高檔餐廳構成。整棟建筑，每隔幾層便擁有一個獨立的空間和自己的大堂，非常適合企業總部進駐。
而對于這個方案為什么能在第一輪競標中脫穎而出，中信方面坦言“在設計上下了大工夫”。除了在該方案能看到的東方神秘而靈動的氣質外，整個方案從交通規劃到節能、綠地等都出自一個集合了北京、英國等在內的世界上做超高層建筑的最好團隊，“如清華大學低碳實驗室負責節能部分，英國ARUP奧雅娜公司是工程顧問，MVA公司是交通顧問。”
“如果是從企業背景來看，中信集團無疑是問鼎CBD黃金地塊的合適人選。”北京市房地產協會副秘書長陳志這樣告訴記者。據了解，此次雖為中信集團出面參與競標，實際確是北京中信地產擔綱具體操作，未來亦將由中信地產從事具體開發工作。
除Z15地塊外，Z14地塊由于只有一家企業聯合體參加第二輪投標，最終歸屬基本塵埃落定。而Z6地塊因為有遠洋地產攜手香港上海匯豐銀行等組成聯合體競標，擁有首輪投標滿分、金融背景深厚和遠洋作為一級開發商的優勢，最終結果也被認為比較明了。不過據知情人透露，遠洋地產的目標并非僅此而已。
近日有香港媒體爆料說，由于遠洋地產提交的設計方案獲得高度認可，北京市政府特意批準，將CBD12宗地塊中的四宗地塊，交給遠洋地產開發，估計成交市價為100億。但具體詳情，爆料中并未透露。
隨后的12月13日，遠洋地產首席財務長兼公司秘書沈培英即出面澄清道，稱遠洋地產攜手匯豐控股、崇高發展等三家公司組成的競標聯合體，只參與競投北京朝陽區CBD中服地塊之一Z6地塊。而對于港媒的此次爆料，沈培英也沒有給出一個完全否定的答復。而據記者掌握的資料，于Z9地塊競標中淡定現身的北京濤力投資管理有限公司，其企業法人一欄赫然顯示著遠洋地產戰略發展部總經理的名諱。
價格趨于理性
從中服地塊多遭非議引發全城關注，到拆分CBD地塊重新入市，潛在的“地王”陰影始終都是業內關心的重點，更成為政府揮之不去的一塊心病。首批6宗地塊第二輪招標報價揭曉后，多數業內人士評價整體報價理性，由此，政府不僅達到了入住企業“量身定制”的目的，也實現了“限價出售”的預期。
從招標現場情況看，6宗地塊招標底價合計164.73億元，最高報價合計238億元，溢價不過，大大低于潘石屹等業內人士原來預計的300億元。16家報價平均樓面價在21000元/平米左右，也低于市場預期。而根據每宗地塊最高報價來計算樓面價，Z3樓面價最高可達26000元/平米，也是6宗地塊中可能出現的最高價。而早先被預測最有可能出現地王的Z15地塊，根據現場最高報價中信集團給出的63億元計算，最高樓面價僅為18000元/平米，恰恰是6宗地塊預期最高樓面價中最低的。
“從今年整體的招拍掛市場情況可以看出，作為CBD核心區的商業用地，溢價是便宜的，也充分說明了市場是理性的。”北京市房地產業協會副秘書長陳志對記者表示，不應渲染總價地王。“根據CBD區域寫字樓目前3.5萬-5萬元/平米的價格，推算CBD地塊成交樓面價在2.8萬元/平米左右就比較合適，由此看CBD6地塊目前投標價格并不高。”
針對CBD核心區土地出讓可能拉高區域房價的說法，有京城地產機構分析認為，CBD核心區住宅均價已達40000-50000元/平米，部分在售樓盤價格高達80000元/平米，對照來看，CBD核心區地塊樓面價并不算高；同時由于此次入市的地塊均屬于商業金融用地，拉升房價的可能性較小。
根據招標文件，各地塊項目開發周期均為三年。針對多家投標人的質疑，葉向忠解釋說，三年竣工是合同范本，主要為防止惡意囤地造成土地閑置，具體到地塊中的超高建筑，投標人可以按照項目合理時間安排工期。
